In diesem Artikel stelle ich dir sechs Möglichkeiten vor, wie du ein Immobilienportfolio aufbauen kannst und so dein Vermögen diversifizierst. Dabei geht es aber auch um Möglichkeiten, wie du ohne eigene Immobilien ein Portfolio aufbaust. Und natürlich um die Vor- und Nachteile der einzelnen Schritte.
Inhalt
Überblick Immobilienportfolio aufbauen
Den ersten Artikel habe ich bewusst so ausgesucht, weil es quasi die Grundlage für die folgenden Artikel und Podcasts ist. Ich nenne Dir sechs Möglichkeiten, wie Du Dein Vermögen mit Immobilien diversifizieren kannst.
Zwei davon nutze ich selbst zur ausgewogenen Aufteilung meines Portfolios. Vielleicht ist es für Dich ja auch eine Anregung, Dich damit auseinander zu setzen. Und es ist aktiv und passiv möglich. Gerd Kommer empfiehlt es ja auch zur Diversifikation.
1) Eigene Wohnung/Eigenes Haus
Die eigenen vier Wände. Ein ewiger Traum, der irgendwann vielleicht Realität wird. Zumindest wenn Du Deinen jahrzehntelangen Kredit endlich abbezahlt hast. Vorher steht auf dem Papier Dein Name, aber eigentlich gehört die Immobilie der Bank. Und die kassiert kräftig ab. Streng genommen ist es sogar viel teurer als wenn Du einen hochpreisigen Aktienfonds kaufst.
Und Du investierst dann häufig ausschließlich in Deine Wohnung oder Dein Haus, weil kein Geld für Aktien, Indexfonds oder Anleihen vorhanden ist. Die Folge ist ein ausgewachsenes Klumpenrisiko in Deinem Vermögen. Du setzt praktisch alles auf eine Karte. Natürlich gibt es andere Beispiele, aber nicht jeder verdient so viel, dass er sich Haus, Kredit und Sparen auf einmal leisten kann.
Mein kommender Artikel am Freitag im Blog behandelt acht Gründe, warum Du eher mieten als kaufen solltest. Das ist natürlich meine persönliche Sichtweise auf Basis meiner Erfahrungen und diverser Artikel oder Bücher.
Aber es ist wichtig, sich frühzeitig über Kauf oder Miete Gedanken zu machen. Wenn Du heute passiv in ETFs investierst und in fünf Jahren das Geld auf einmal für eine Wohnung oder einen Hausbau benötigst, kannst Du das Pech haben, mitten in einem Crash zu landen. Dann war alles für die Katz, weil sich das Ersparte halbiert hat.
Aber es gibt natürlich auch positive Aspekte einer eigenen Immobilie. Du hast mehr Platz für Dich und Deine Familie. Es sind – zumindest auf dem Papier – Deine eigenen vier Wände.
Du hast einen schönen Garten. Und bist unabhängig von einem eigenen Vermieter (teilweise hast Du aber eine Hausverwaltung – und natürlich die Freunde von der Bank).
Leider muss ich jetzt sagen: Mehr fällt mir an positiven Sachen nicht ein. Korrigiere mich bitte, aber mir fehlen jetzt wirklich die schlagkräftigen Argumente, warum ich eine eigene Immobilie benötige.
Zumal der reale Ertrag bei einem Hauskauf und einem anschließenden Verkauf bei unter 30 Jahren im negativen Bereich liegt. Zumindest im gesamtdeutschen Durchschnitt.
Erst bei einer Haltedauer von 40 Jahren ergibt sich eine positive Rendite von 1,79 Prozent. Und der inflationsbereinigte Wertzuwachs deutscher Wohnimmobilien zwischen 1970 und 2009 liegt bei nur einem Prozent.
Diese Zahlen habe ich mir nicht ausgedacht, sondern sie stammt aus dem Buch „Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen„
* von Gerd Kommer, das ich am Donnerstag ausführlich vorstellen werde.
Vorteile:
- Unabhängigkeit
- Eigene vier Wände
- Eventuell ein schöner Garten
- Mehr Platz für Dich und Deine Familie
- Wertsteigerung in bestimmten Städten oder deren Speckgürtel
Nachteile:
- Klumpenrisiko im Vermögen
- Teure Renovierungen
- Jahrzehntelang verschuldet
- 20 % Rücklage des Gesamtwerts im Tagesgeld für Reparaturen ein Muss
- Immobilie veraltet schnell
- Kaum eine zusätzliche Möglichkeit zum Anlegen
- Region kann unattraktiv werden
- Ertrag bis 30 Jahre Haltedauer negativ
2) Immobilie vermieten
Mein Lieblingsstreitpunkt! Du kannst ohne Probleme als Vermieter zum Millionär werden. Wenn Du ein paar Regeln befolgst. Hör‘ Dir mal am Besten den Immobilien Investor Podcast von Alex Fischer an. Der verdient mittlerweile jedes Jahr siebenstellig – zumindest erzählt er es. Wobei ich ihm das auch wirklich abnehme.
Fakt ist jedoch, dass der Podcast verdammt gut ist und mit sehr viel Mehrwert aufwartet. Hier hat alles Hand und Fuss und ich habe sehr viel mitnehmen können. Und kostenlos ist das Wissen auch. Mit knapp 600 Videos hat er auf YouTube einen hervorragenden Wissens-Kanal aufgebaut. Hier mal ein gutes Überblicksvideo.
An dieser Stelle eine Bitte: Übernimm‘ die Aussagen nicht 1 zu 1, weil sie teilweise wirklich streitbar sind. Entwickle auf Basis seiner Aussagen und der von Kommer lieber Deine eigene Meinung.
Das sind Gegensätze, bei denen wahrscheinlich Dein Mittelweg der Passende ist. Vor allem der Aufruf zur Verschuldung ist in meinen Augen nicht wirklich toll – und schon gar nicht sinnvoll.
Immobilien Imperium aufbauen?
Ist es möglich mit mehreren Immobilien Geld zu verdienen? Ja, ist es. Sogar trotz der hohen Immobilienpreise. Aber bei der Vermietung einer Wohnung gibt es viele Fallstricke zu beachten. Neben einer günstigen Wohnung in einer wachsenden Stadt gibt es noch zahlreiche weitere Punkte.
Du musst einen geeigneten Mieter finden, wie viel Miete du maximal verlangen kannst und natürlich die Schufa-Auskunft. Ortsübliche Vergleichsmiete liegen immer etwas höher.
Wenn du den passenden Mieter gefunden hast und deine vermietete Immobilien langsam etwas abwerfen, ist der Weg zu finanzieller Freiheit fern. Das hat man nicht zuletzt während der Corona-Krise gesehen.
Ein anschauliches Beispiel hat meine ehemalige Kollegin Linda im Podcast vorgestellt. Sie vermietet Ferienimmobilien an der Ostsee und verdient gutes Geld damit.
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Immobilienportfolio aufbauen: So geht es
Der Aufbau eines Immobilienportfolios ist eine hervorragende Möglichkeit, deine Investitionen zu streuen und potenziell ein passives Einkommen zu erzielen. Hier sind die Schritte, die du unternehmen solltest, um anzufangen:
1. Entscheide dich für deine Anlageziele
Strebst du nach kurzfristigen Gewinnen oder langfristiger Stabilität? Willst du die Immobilien verkaufen oder als Mietobjekte halten? Wenn du weißt, was du willst, kannst du deine Entscheidungen besser treffen.
2. Recherchiere potenzielle Märkte
Bevor du in einen Immobilienmarkt investierst, solltest du Dinge wie Bevölkerungswachstum, Beschäftigungsmöglichkeiten und Wohnungsnachfrage sorgfältig prüfen. Die demografischen Gegebenheiten können sich über die Jahre stark ändern und der Immobilienstandort nicht mehr so attraktiv sein. Deshalb ist die Recherche so wichtig.
3. Berechne dein Budget und deine Finanzierungsmöglichkeiten
Überlege, wie viel Geld du für eine Anzahlung, die Abschlusskosten und die laufenden Unterhaltskosten zur Verfügung hast. Du solltest auch Finanzierungsmöglichkeiten wie Hypotheken oder Eigenheimkredite in Erwägung ziehen, wenn du nicht genug Geld für einen Kauf im Voraus gespart haben.
4. Finde die richtigen Immobilien
Sobald du mögliche Märkte identifiziert hast, beginne mit der Suche nach Immobilien, die deinen Kriterien und Budgetvorgaben entsprechen. Hier kann es von Vorteil sein, mit einem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten – er kann dir dabei helfen, deine Suche einzugrenzen, damit du keine Zeit mit der Suche nach ungeeigneten Häusern verschwenden oder zu viel Geld für Häuser ausgeben, die nicht deinen Anforderungen entsprechen.
6. Mache ein Angebot und schließe den Immobilienkauf ab.
Wenn Sie die richtige Immobilie ausgewählt haben, machen Sie ein Angebot auf der Grundlage des aktuellen Marktwerts (oder leicht darunter). Nachdem das Angebot angenommen wurde, schließen Sie mit Ihrem Makler das Geschäft ab und werden stolzer Besitzer einer neuen Mietwohnung!
Wenn du diese Schritte befolgst, ist der Aufbau eines erfolgreichen Immobilienportfolios und zur ersten Mieteinnahme zum Greifen nah!
Dennoch ist die Vermieter-Schiene nichts für mich. Warum erkläre ich Dir in einem anderen Artikel. Trotzdem kannst Du auch mit relativ wenig Geld starten und Dein Immobilienportfolio nach und nach aufbauen. Wie das funktioniert, erklärt Alex Fischer sehr anschaulich.
Dann hast du die Möglichkeit ein Immobilienportfolio aufzubauen und so einen regelmäßigen Cashflow zu erzielen. Funktioniert auf jeden Fall schneller als mit den Dividenden, wo Du Jahre brauchst bis wirkliche Erträge kommen.
Jetzt ist es aber so, dass die durchschnittliche Gesamtrendite von Wohnimmobilien in Deutschland seit 1970 bei nur 2,61 Prozent liegt. Ein gut diversifiziertes Depot aus Aktien und Staatsanleihen liegt im gleichen Zeitraum bei 5 Prozent. Auch diese Zahlen stammen aus dem Kommer-Buch.
Die Ertragskraft ist also deutlich geringer als bei Aktien oder auch ETFs. Wenn Du das über 30 Jahre siehst und Dir den Zinseszins vor Augen rufst, fällt es nicht schwer sich für die Börsenvariante zu entscheiden, oder?
Wenn Du irgendwann mit Deinen Aktien, ETFs, Anleihen und Rohstoffen ordentlich Schotter gemacht hast, kannst Du immer noch als Vermieter einsteigen, um zu diversifizieren. Als Rentner hast Du dann den ganzen Tag Zeit, Dich um die nervenden Mieter zu kümmern. 😉
Trotzdem: Eine kleine, eigene Wohnung, die Du vermietest, kann ein schönes monatliches, passives Einkommen generieren. Vor allem, wenn die Wohnung in Boom-Städten wie München, Berlin, Leipzig oder Hamburg liegt.
Da liegt dann noch eine ordentliche Wertsteigerung im Bereich des Möglichen. Hier musst Du Deine eigene Entscheidung treffen. Und ob Du Lust auf die Vermieter-Rolle hast und nach potenziellen Mietern Ausschau halten willst.
Vorteile Immobilien Investments:
- Relativ schnelle Erfolge
- Schönes, passiv generiertes Einkommen
- Wertsteigerungen in Boom-Städten möglich
- Breite Diversifikation bei mehreren Immobilien
Nachteile Immobilien Investments:
- Kostet viel Zeit, sich darum zu kümmern
- Mietnomaden und Messies
- Renovierungskosten
- Hohe Schulden und Kosten am Anfang
- Standortrisiko
- Viel weniger Rendite als bei Aktien und ETFs
3) In Immobilienaktien investieren
Wenn du nur wenig Eigenkapital oder Kapital hast, ist es trotzdem möglich, in Immobilien zu investieren. Dann ist aber eine Anlagestrategie für ein eigenes Immobilienportfolio an der Börse nötig. Hier steht das Kaufen und Vermieten von Wohnungen und Häuser nicht an erster Stelle, sondern eher Immobilienaktien, REITs, Fonds oder ETFs. Auch damit lässt sich ein zusätzliches Einkommen generieren. Nur ohne hohe laufende Kosten und passende Immobilien.
Das Thema Immobilien-Aktien ist zur Zeit schwer angesagt. Gerade durch die zahlreichen Übernahmen spielen sie auch in den Medien eine große Rolle. Die Deutsche Annington (jetzt Vonovia) übernimmt Gagfah und Süddeutsche Wohnen, Adler Real Estate verleibt sich Westgrund ein und chinesische Investoren haben Hunger auf deutsche Immobilien. Über weiteren Appetit wird täglich spekuliert – Schluckauf inklusive.
Mehr Infografiken findest du bei Statista
Die Geldschwemme und die Zinspolitik machen solche Übernahmen auch noch verdammt günstig. Wenn Du Dir mal spaßeshalber die Kursverläufe der kleinen und größeren Immobiliengesellschaften wie Deutsche Wohnen oder LEG Immobilien anschaust, musst Du erst einmal kräftig schlucken.
Im Raketentempo ging es nach oben und die Übernahmen befeuerten die Hausse der Immobilienaktien auch noch. Der Deutsche Immobilienindex ist vergangenes Jahr um über 20 Prozent angestiegen, während der DAX mit drei Prozent überhaupt nicht vom Fleck kam.
Ich liebe Immobilien-Aktien und habe damit gutes Geld verdient. Andererseits weiß ich aber auch, dass es nicht ewig so weitergeht. Die Frage, die Du Dir stellen musst: Kannst Du mit einem Kurssturz umgehen? Einfach blind drauflos kaufen, solltest Du sowieso nicht machen.
Gerade bei den „Immos“ musst Du Dich mit Kennzahlen beschäftigen. Was bringt Dir beispielsweise ein Unternehmen, das überwiegend Wohnungen in strukturschwachen Gebieten ohne Zuzugsmöglichkeiten besitzt? Welche Risiken hast Du bei einer eventuellen Übernahme?
Kennzahlen bei Immobilienaktien
Du kannst beim Kauf der Aktien auch zwischen Wohn- und Gewerbeanbieter wählen. Ein definitiver Übernahmekandidat aus dem Gewerbesektor nennt sich Fair Value REIT. Die Aktie habe ich vor rund einem Jahr entdeckt, aber dann irgendwann mit ordentlichem Gewinn verkauft. Viel zu früh.
Das Unternehmen setzt auf nachhaltig gewinnbringende Gewerbeimmobilien. Es war mal ein Geheimtipp, aber nun in der Hausse kaufen nicht nur Aktionäre, sondern eben auch Immobilienfirmen wie bekloppt kleinere „Immos“.
Ein anderes Beispiel war Westgrund. Die habe ich vor über einem Jahr gekauft als sie keiner kannte. Schon damals war das Unternehmen mit einem Bestand von 20.000 Wohnungen in Berlin und NRW sehr attraktiv.
Irgendwann hat es dann auch Adler Real Estate erkannt – und die haben sich kurzerhand Westgrund gekauft. Ich habe nun eine Abfindung und einen Anteil Adler-Aktien erhalten. Wirklich auszahlen wird sich das erst in einigen Jahren, aber Du siehst wie attraktiv die Branche ist.
Am Beispiel Deutsche Annington (jetzt Vonovia) kannst Du Dir anschauen, wie die Zukunft aussieht. Das Immobilienunternehmen verfügt über eine eigene Handwerkertruppe, die sich um alle Reparatur- und Renovierungsarbeiten kümmert. Völlig automatisiert.
So lassen sich die Bestände viel rentabler bewirtschaften als bei der Konkurrenz. Für die Zukunft lässt sich da erahnen, was noch kommen wird.
Im letzten Jahr verfügte die Deutsche Annington über bundesweit 184.000 Wohnungen. Durch die Zukäufe hat sich der Bestand auf sage und schreibe 370.000 Wohnungen in Deutschland erhöht. Wenn das Facility-Management noch weiter ausgebaut wird, ist im Börsenkurs auch noch ordentlich Platz nach oben. Gemietet wird immer.
Aber wie gesagt: Die Immobilienbranche hatte vor dem Boom ganz schwere Zeiten und es werden weitere schwere Zeiten folgen. Deshalb nicht blind alles kaufen, sondern sorgfältig sondieren und dann zuschlagen.
Beschäftige Dich mit Begriffen wie dem Net Asset Value (Verhältnis Aktienkurs – Wert der Immobilien), LTV (Verhältnis Kredite und Wert) und Net Gearing (Verhältnis Nettoverschuldung zum Eigenkapital), um die Aktien vernünftig bewerten zu können. Oder investiere in Punkt 5.
Vorteile:
- Immo-Aktien boomen ohne Ende
- Steigende Kurse
- Es wird sehr viel gebaut
- EZB pumpt noch viel Geld in den Markt
Nachteile:
- Markt stark erhitzt
- Viel Eigeniniative gefordert
- Aktive Anlageform
4) Offene oder geschlossene Immobilienfonds
Über die Probleme der offenen und geschlossenen Immobilienfonds habe ich in meinem Podcast ja schon berichtet. Es sind leider in der Regel die Produkte, die Dir von Deinem Bankberater zur Diversifikation empfohlen werden. Die Fonds sind in der Regel so attraktiv wie ein selbstgestrickter Wollpulli von der Oma.
Warum? Du kommst erst ein Jahr nach der Kündigung an Dein Geld und erhältst nicht sonderlich attraktive 2 % Zinsen. Bei Initialkosten von bis zu 5 % für den Ausgabeaufschlag und jährlichen Kosten bis zu 1,25 % wird die Rendite fast komplett wieder aufgefressen.
Da kannst Du Dein Geld lieber auf dem Tagesgeldkonto lassen, denn dort kommst Du immer an Dein Geld. Ansonsten dauert es erstmal 2-3 Jahre bis Du die Initialkosten wieder drin hast.
| Offene Immobilienfonds | Werte | Statistik |
|---|---|---|
Anlagevolumen offener Immobilienfonds in Deutschland |
80.977 Mio. € | Details → |
Anzahl offener Immobilienfonds in Deutschland |
41 | Details → |
Netto-Mittelaufkommen offener Immobilienfonds in Deutschland |
2.009 Mio. € | Details → |
| Geschlossene Immobilienfonds | Werte | Statistik |
|---|---|---|
Fondvolumen geschlossener Immobilienfonds |
4.362 Mio. € | Details → |
Größter Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds: IVG (nach Eigenkapital) |
430,1 Mio. € | Details → |
Quelle: Statista
In den vergangenen Jahren ging es sogar soweit, dass diverse Fonds aufgelöst werden mussten, weil sehr viele Leute gleichzeitig an ihr Geld wollten. Die Schieflage in der Immobilienbranche hatte dazu geführt. Da das Geld in Immobilien steckte, konnte der Fondsanbieter natürlich nicht so schnell zurückzahlen. Die Folge: Einige Fonds haben das nicht überlebt.
Als ich angefangen habe, mich mit dem Thema Diversifikation zu beschäftigen, wollte ich unbedingt einen Immobilienfonds. Der ist komplett unabhängig von der Börse und andere Immobilien-Investitionen kannte ich noch nicht.
Tagelang habe ich mich mit den Bedingungen auseinander gesetzt – und festgestellt, dass es sich nicht lohnt. Wirklich sicher ist es nämlich bei mickriger Rendite und hohen Anfangskosten auch nicht.
Das war ebenfalls ein Grund, warum ich meinen Blog gegründet habe. Es gibt in Deutschland Millionen, die sich noch nie mit diesem Thema beschäftigt haben. Mit dem Wohnungs- oder Häuserkauf mit Sicherheit, aber darüber hinaus verlassen sie sich auf die mangelnde Expertise der Bankberater.
Eine andere Alternative gleicher Bauart sind Genossenschaftsscheine, die aber ebenfalls über eine einjährige Kündigungsfrist verfügen. Damit habe ich auch Erfahrungen gesammelt, die zwar ganz in Ordnung waren, aber wirklich sicher sind diese auch nicht.
Vorteile:
- Unabhängig von den Börsen
- Direkte Investition in Immobilien
Nachteile:
- Einjährige Kündigungsfrist
- Geringe Rendite
- Vergleichsweise hohe Kosten zwischen 0,5 % und 1,25 %
- Hoher Ausgabeaufschlag
- 2-3 Jahre bis zur Amortisierung der Initialkosten
5) Immobilien-ETFs
Kommen wir zu meinem zweiten Favoriten nach den Aktien, den Immobilien-ETFs oder REITs (Real Estate Investment Trust). Du kennst die Vorteile von den Aktien-ETFs: hohe Diversifikation über mehrere Länder, geringe Kosten und viele Unternehmen in einem Indexfonds. Die gleichen Vorteile hat auch ein REIT-ETF.
Mal angenommen, Du investierst seit 5 Jahren in Deine beiden Standard-ETFs, MSCI World und Emerging Markets. Jetzt möchtest Du Dein angewachsenes Vermögen auf ein (noch) breiteres Fundament stellen. Dann sollten auf jeden Fall Rohstoff-ETCs und Immobilien-ETFs in die engere Auswahl genommen werden.
Ich setze seit einem Jahr auf ein Real Estate-ETF mit vielen europäischen Immobilienfirmen. Das möchte ich später noch um die USA und Asien erweitern. Die jährlichen Kosten sind überschaubar und Du musst Dich mit der Materie nicht wirklich auseinandersetzen, um zu investieren.
Kurzum: Für passive Anleger ist es eine interessante Möglichkeit. Einen interessanten Artikel zum Thema „Dividenden aus Beton“ findest Du hier. Am Ende siehst Du auch, warum ich anfangs ein europäisches REIT-ETF gewählt habe.
Vorteile:
- Geringe jährliche Kosten
- Breite Streuung über die ganze Welt möglich
- Unabhängig vom allgemeinen Börsengeschehen
Nachteile:
- Volumen der ETFs noch relativ klein
- Nicht alle steuertransparent
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6) Fintech / P2P-Kredite
Natürlich widmen sich jetzt auch die ersten Start-ups diesem Thema. Eins davon stelle ich am Mittwoch im Podcast und in einem separaten Artikel vor. Das Thema Fintech ist in den letzten Monaten massiv ins Rollen gekommen. Ich könnte fast schon sagen: Es gibt nix, was es nicht gibt.
Wenn du mehr über Fintech wissen möchtest, habe ich einen ausführlichen Artikel und einen Podcast für Dich. Natürlich spielt auch das Thema Immobilien eine wichtige Rolle.
Eine Investition in Fintech-Start-ups aus dem Bereich Immobilien ist vor allem dann sinnvoll, wenn Du abseits der Börse anlegen möchtest. Dir muss aber eins ganz klar sein: Du kannst hier Deine komplette Einlage verlieren, weil Du hier mitunter in sogenannte Nachrangdarlehen investierst.
Dabei handelt es sich in der Regel um ein unbesichertes Darlehen, dessen Gläubiger in seinen Rechten hinter alle anderen Fremdkapitalgeber zurücktritt. Bitte sei Dir dessen immer bewusst, bevor Du investierst.
Ansonsten profitierst Du von relativ kurzen Anlagezeiträumen und attraktiven Zinsen von bis zu 7 Prozent pro Jahr. Ich persönlich finde es ausgesprochen interessant, weil Du auch hier nicht in das Start-up selbst, sondern in den Projektträger investierst. Meistens sind das sehr erfahrene Bauunternehmen.
Zusätzlich kannst du noch in P2P-Immobilienkredite bei Estateguru investieren. Das Fintech-Unternehmen aus Tallinn bietet seit fünf Jahren Investitionen in Immobilienprojekte aus dem Baltikum an.
Die durchschnittliche Rendite liegt bei ganzen 11 Prozent und die Mindestinvestitionssumme nur bei 50 Euro pro Projekt. Im Gegensatz zu den deutschen Nachrangdarlehen sind die Projekte anders abgesichert, so dass Du nicht am Ende der Nahrungskette stehst.
Vorteile:
- Unabhängig von der Börse
- Interessante Bauprojekte
- Attraktive Zinsen
- Kurze Projektlaufzeiten bis 2 Jahre
Nachteile:
- Komplettverlust der Anlage möglich
- Teilweise hohe Mindesteinlage von 500 €
Fazit
Um es gleich vorweg zu nehmen: Es gibt hier kein richtig oder falsch. Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte und sich das gut durchgerechnet hat, kann damit glücklich werden.
Auch als Vermieter kannst Du sowohl Wertsteigerung als auch wunderbares passives Einkommen generieren. Jemand der lieber in Betongold auf dem Papier oder an der Börse investiert, kann damit genauso glücklich werden.
Mit meinen Kollegen diskutiere ich jedes Mal über dieses Thema – und die Ansichten sind komplett anders. Deshalb wollte ich Immobilien unbedingt im Rahmen einer umfassenden Themenwoche vorstellen. Und bis auf Punkt 2 habe ich mich mit allen anderen Möglichkeiten auseinander gesetzt bzw. investiert.
Das Thema Kaufen oder Mieten folgt dann in einem separaten Artikel. Für den Anfang war es mir wichtig, Dir sechs gute Möglichkeiten vorstellen, wie Du mit Immobilien Dein Vermögen diversifizieren kannst. Wie viele kanntest Du davon? Ich hoffe, dass Dir dieser Überblick weiterhilft und Du ihn mit den kommenden Artikeln und Podcasts vertiefen kannst.
Weitere Links zu Immobilien-Artikel
“In 3,5 Jahren habe ich 44 Immobilien gekauft!” – Interview mit Alexander Raue vom Vermietertagebuch
“Vermögensaufbau mit Immobilien” – Interview mit Marco und Stefan von Immocation
Steuertipps, Immobilien, ETFs im Crash – Jahresausblick mit Saidi von Finanztip
“Immobilien vermieten” – Der Finanzwesir rockt 81
21 Antworten
Sehr viel Arbeit, sehr viel zu lesen, sehr viel zum Nachdenken.
Ein kurzes Statement von mir.
Eigenes Haus:
Finanziell ein Draufzahlgeschäft. Psychologisch ein unglaublicher Gewinn, wer ein eigenes Haus haben möchte. 20 % Rücklagen braucht man nicht, zumal man viel selber machen können sollte. Mein Haus ist inzwischen abbezahlt und für Aktien habe ich trotzdem etwas übrig 😉
Vermieten:
Als Sachverständiger für die Immobilienbewertung erlaube ich mir: Lasst die Finger vom Vermieten. Ich hatte selber 4 Wohnungen und kann daher auch aus eigener Erfahrung berichten. Nach einer Untersuchung verdienen 50,1 % der Immobilienbesitzer in D kein Geld. Um mit Immobilien Geld zu verdienen, sollte man sich sehr gut auskennen, viel mehr als mit Aktien. Das rechtliche außen rum, die mieterfreundliche Gesetzgebung, das vermieterfeindliche Gesamtbild machen es nicht leicht. Am Besten das Ganze den Profis überlassen.
Wenn man in Immobilien investieren will, dann in Immo-Aktien oder REITS. Als Vermieter biste in D der Ar…
Ich habe schon länger geplant, einen Vergleich Immobilie – Aktie zu schreiben. Werde aber wohl erst im Winter dazukommen.
Jedenfalls bin ich auf die weiteren Blog-Beiträge sehr gespannt.
Klasse Kommentar, Alexander! Vielen Dank. Das mit dem Haus und den Aktien hast Du ja letzte Woche in Deinem Gastartikel schon geschrieben.
Deinen Hinweis zum Vermieten finde ich sehr spannend. Du sprichst mir aus der Seele, wobei ich nicht Dein Fachwissen da habe.
Viele Grüße
Daniel
kann Alexander nur bestätigen
Eigentum nur stressfrei,wenn in guter Lage und günstigem Preis ( gibts das noch?) habe glücklicherweise eine;-)
Vermietung als Privater ist in den heutigen Zeiten der allgegenwärtigen Arbeitslosgkeit und den Mieterrechten (die übrigens ok sind) der pure Stress,weiß wovon ich rede…….
PS: wo ist der NAV Wert einer I-Aktie zu erfahren?
hg Tom
Vielen Dank für Deinen Kommentar, Tom. Die Antwort auf Deine Frage habe ich in Artikel Nummer 1 der Immobilienwoche beantwortet. Da hattest Du schon einmal kommentiert. 😉
Viele Grüße
Daniel
hallo Daniel,
danke,kannst Du mir den Link nochmal senden,finde das nicht mehr…
hg Tom
Hi Tom,
in der Regel musst Du Dir den Nettoinventarwert selbst zusammensuchen. Den Substanzwert der Immobilien findest Du eigentlich immer auf den Webseiten der Immobilienanbieter (Geschäftsbericht oder Investor Relations), den Wert der AG in der Regel bei Portalen wie Onvista oder Finanzen.net.
Alternativ berichten die Finanzzeitschriften (Börse online, €uro etc.) immer mal wieder darüber. Da sind die Zahlen dann auch drin.
Viele Grüße
Daniel
Das Thema Eigenheim wird bei mir im Freundes- und Bekanntenkreis sehr einseitig diskutiert. Die scheinbar ersparte Miete schlägt alle Gegenargumente.
Ein wirklich krasses Beispiel, wie sehr man sich mit einem Eigenheim ruinieren kann (in mehrfacher Hinsicht) hab ich bei meinem Onkel gesehen. Der ist mit seinem Haus nie glücklich geworden und ist fast in einer Privatinsolvenz gelandet. Nun gehört das Haus seiner Tochter und ihrem Ehemann. Mein Onkel und meine Tante wurden sozusagen in den 1. Stock verbannt (ob das mit steigendem Alter so angenehm ist sei mal dahingestellt…) und der gesamte Wohnbereich im Erdgeschoss wird derzeit komplett renoviert. Und das bei einem Haus, dass noch nicht mal 30 Jahre alt ist. Was dieser Spaß kostet kann ich nur schätzen, da aber bis auf die Grundmauern nichts mehr übrig bleibt kann ich eigentlich von einem nicht unerheblichen 6-stelligen Betrag ausgehen.
Ob nun meine Cousine mit diesen neuen Schulden glücklich wird kann ich nicht beurteilen. Ich schätze, wenn diese Renovierungsarbeiten fertiggestellt sind, dass über 1 Million Euro in diese eigengenutzte Immobilie gesteckt wurde (seit Baubeginn vor ca. 30 Jahren, inklusive Darlehenszinsen für die Bank). Monatlich sind das Kosten von über 2700 Euro.
Sicherlich, ein sehr extremes Beispiel. Trotzdem soll dieses Beispiel klarmachen, dass der „Traum“ von den „eigenen 4 Wänden“ sehr schnell zum Albtraum werden kann.
Das ist wirklich ein extremes Beispiel, Tobias. Vielen Dank für das Teilen!
Und dieses Thema wird nicht nur bei Dir im Freundes- und Bekanntenkreis sehr einseitig diskutiert, bei mir ist es nicht anders. Und wenn Du argumentierst, Du willst nicht kaufen und Du willst auch kein Haus bauen, schauen sie Dich komisch an.
Das gleiche passiert, wenn Du erzählst, dass Du an der Börse anlegst. Oder regelmäßig sparst. Das ist nicht Mainstream in Deutschland, Häuser besitzen dagegen schon. So schnell wird sich das nicht ändern.
Überall das gleiche Bild. Vor allem im Land der „Häuslebauer“ ;-)!
Die über Generationen vermittelte „Logik“ ist aber auch verdammt einfach:
1. Als Wohnraumkäufer zahlt man zwar an die Bank, hat aber am Ende der Laufzeit einen „echten Gegenwert“.
2. Als Mieter zahlt an ewig an den Vermieter und „verschenkt“ damit sein Geld, weil man nie ein Eigentum damit erwirbt.
Bums – Totschlagargument!
Alles was man danach über höhere Kosten beim Kauf und mögliche Sparraten zum Aufbau von Vermögen erzählt, könnte man auch dem Sack Reis in China erzählen. Da werden Mietpreise im Stadtzentrum mit den Kaufpreisen im Vorort verglichen und die Kosten auf die Kaufkosten beschränkt. Wenn ich sehe, wie häufig Bekannte die Pflege und Gestaltung ihres Eigentums jenseits des Bankkredits vorantreiben, dann ist mir klar, dass hier kein kleiner Zusatzbetrag investiert wird. Aber in den Köpfen bleibt es zumeist beim Kaufpreis und den monatlichen Raten bei der Zahlenjongliererei. Steigende Zinsen bei Anschlussfinanzierungen werden auch gerne komplett ausgeblendet.
Im Wesentlichen bin ich aber bei den vom Finanzrocker im Sonntag-Podcast erwähnten „weichen Problemen“ jenseits der Zahlenwerte:
– Flexibilität bezüglich Wohnort, Nachbarschaft und benötigter Größe
– Klumpenrisiko: Oftmals steckt das komplette Vermögen in einem Objekt und man ist auf Gedeih und Verderb an dessen „Gelingen“ gebunden.
– Faktor X: Es kommt im Leben fast immer anders als man denkt – und dann kann eine Immobilie ein echtes Problem sein.
Dabei sehe ich Wohneigentum nicht per se als schlecht an. Es muss halt in vielfacher Hinsicht stimmen:
– Man muss sich die Immobilie wirklich leisten können und nicht „Spitz auf Knopf“ gerechnet haben.
– Die Eigenkapitaldecke sollte nicht zu knapp sein, um auch wirklich von den günstigen Zinsen profitieren und damit hoch tilgen zu können. Dabei sollte immer auch die Anschlussfinanzierung im Auge behalten werden, bei der evtl. ein höherer Zinssatz bedient werden muss.
– Man sollte Spaß an handwerklichen Tätigkeiten haben und damit Geld für Handwerker sparen können – oder idealerweise einen oder mehrere Freunde haben, die sich damit auskennen und gerne (selbstverständlich unentgeltlich!) helfen. Schwarzarbeit würde man ja als Häuslebauer niemals fördern wollen ;-).
– Man sollte den Wohlfühl-Mehrwert schätzen und nicht einen finanziellen Vorteil erhoffen. Das Lebensgefühl ist schließlich nicht unerheblich – manche Menschen brauchen dieses Gefühl, das mit Wohneigentum verbunden ist.
– Der Faktor X (Scheidung, Arbeitsplatzverlust, schwere Krankheit, Veränderung der Wohnlage durch äußere Einflüsse, usw.usf.) sollte möglichst nicht zuschlagen.
(Den „Lage, Lage, Lage“-Aspekt finde ich übrigens ziemlich hirnrissig. Die Attraktivität einer Lage ist schließlich bereits im aktuellen Preis einer Immobilie eingepreist. Dass Münchner Immobilien so teuer sind, liegt ja gerade daran, dass die Lage für die Zukunft sehr gut eingestuft werden. Das heißt aber nicht notwendigerweise, dass die Preise auch weiter so dermaßen steigen werden. Es sei denn, München würde noch attraktiver werden – was ja sowohl eintreffen als auch nicht eintreffen kann.)
Just my 2 cents,
Dummerchen
Wie schön, das „ewige Streitthema“.
eigentlich wollte ich mit meinem Kommentar erst bis zum Freitag warten (wenn es um „kaufen vs. mieten“ geht), aber da die anderen Kommentare jetzt auch schon loslegen, warum nicht…
Zum Thema „Kauf einer selbstgenutzten Immobilie“ möchte ich noch anmerken, dass manchmal der Kauf auch die einzige Möglichkeit ist, überhaupt etwas zu finden – beispielsweise wenn man Hunde als Haustiere hat oder in eine ländliche Gegend zieht. Ich z.B. fand es einfacher, mir ein kleines Haus in der Stadt zu kaufen, als irgendwas entsprechendes zu mieten. Nachteil war, dass ich relativ viel Eigenkapital (über 30%) und 9 Monate Zeit für Renovierungsarbeiten aufbringen musste.
Ob die Rendite erst nach 30 Jahren positiv ist, hängt wohl ganz stark vom Kaufpreis ab. Bei mir z.B. wird (wenn alles läuft wie geplant) das Hause schon nach 17 Jahren (nach dem Kaufdatum) abgezahlt sein . Aufgrund der gesparten Miete (keinerlei Mietsteigerungen vorausgesetzt) würde ich dann schon ein Plus machen, wenn ich das Haus dann zu 78% des damaligen Kaufpreises wieder verkaufen sollte (Annahme: 7% jährliche Rendite auf Geldvermögen, Abgeltungssteuer berücksichtigt).
Generell sollte man, wenn man länger als 10 Jahre in derselben Immobilie wohnt, mal drüber nachdenken, ob man die sich nicht kaufen sollte. Allein schon, damit man dann im Alter nicht durch „böse Miethaie“ aus seinem Kiez vertrieben wird…
Wo ist mein Denkfehler?
Wenn ich mir eine Immobilie für den Eigenbedarf kaufe, kann ich die dadurch entstandenen Schulden durch die ersparte Miete – zumindest zu einem hoffentlich bedeutenden Teil – bedienen. Mir steht also meine ehemalige Miete zum Investieren zur Verfügung. Wenn ich weiterhin zur Miete wohne, kann ich auch weiterhin den Betrag der Miete nicht in beispielsweise ETFs investieren.
Hey Lars,
danke für Deinen Kommentar. Die Antwort wird sich spätestens Freitag erübrigt haben. Morgen gibt es schon was zu diesem Thema.
VG
Daniel
Moin zusammen,
ich lese schon eine kleine Weile mit und nun traue ich mich mal ein paar Zeilen zu schreiben.
Aus meiner Sicht kann ich sagen, dass ich mit meinen Entscheidungen schlafen können muss.
Das hört sich platt an, ist aber so.
Was nützt es die maximale Rendite heraus zu holen, wenn ich das „Leben“ vernachlässige? Damit meine ich nicht nur den schlechten Schlaf oder die zu investierende Zeit für die Anlage. Jede Anlageform hat ihre Vorteile aber auch Nachteile und benötigt auch einen anderen Zeit- bzw Wissensbedarf. Daniel, deine Seite ist wirklich interessant und noch anders als die üblichen Seiten. Es wird aber nie die perfekte allgemeingültige Lösung geben und das ist auch gut so, denn jeder ist unterschiedlich. 🙂 Also lohnt sich nicht zu streiten warum die Menschen so investieren wie sie es tun.
Ich für meinen Teil habe mich für einen bunten Mix aus ALLEM entschieden. Eigentum, Vermietung, Sparplan in Aktien, Entgeldumwandlung und betriebliche Altersvorsorge. Selbst wenn ich damit nicht das Maximum an Rendite heraushole, kann ich gut SCHLAFEN und LEBEN. 🙂
Du bringst es echt auf den Punkt, Daniel! Vielen Dank für Deinen Kommentar! Mir geht es ja auch nicht darum, nur einseitig an die Themen heranzugehen. Sonst hätte ich Immobilien gar nicht in dieser Form featuren dürfen. Denn gerade diese individuelle Vielfalt und Freiheit macht doch gerade den Reiz der Vermögensbildung aus. Wenn Du persönlich damit gut schlafen und leben kannst, ist es perfekt. Ob nun als Hausbesitzer, Vermieter, Crowdfunder, Dividendenjäger oder Sockensparer ist dabei völlig egal.
Viele Grüße
Daniel
Hi,
Ich frage mich, wie sieht es in Zukunft aus?
Griechenland und China, schwächeln weiterhin und die Börse geht langsam in Richtung Bärenmarkt (heute / letzte Woche).
Ich kann mich sehr gut dran erinnern, wie zwischen 1999 und 2001 oder 2006 und 2008 die großen Zeitungen geschrieben haben, jetzt einsteigen DAX 20.000! Oma Erna hat 155.000€ mit Aktien verdient.
Das Ende der Geschichte ist bekannt!
Heute reden alle über Immobilien, klar die Zinsen sind unten, dafür sind zum Großteil Immobilien und Schrottimmobilien für teures Geld verkauft worden. Auch Heute reden alle von den Immobileien kaufen wie 2001 von der Börse.
Ich hoffe, (als nicht Immobilienbesitzer) dass sich die Preise irgendwann regulieren werden!
Immobilien kauft man auf lange sicht und nicht kurzfristig zur Spekulation. Zumindest nicht der Privatmensch der wenig Ahnung von der Materie hat.
Hi Thorsten,
diese Fragen stellen sich einige Leute. Aber nicht nur Immobilien kauft man langfristig, sondern auch Aktien, ETFs und Fonds. Es wird in den kommenden Jahren definitiv irgendeinen Crash geben – auch bei den Immobilien. Die Tendenz geht ja schon in die Richtung.
Aber letztendlich legen wir ja alle langfristig an, so dass ich mir da keine großen Sorgen mache. Viel schlimmer ist es, wenn Du Dein Geld nur deswegen nicht investierst und stattdessen konsumierst.
Viele Grüße
Daniel
Aktien von Immobilien Firmen bieten meiner Meinung nach eine sehr interessante Alternative zum Vermieten von Immobilien. Beim Aufbau vom passiven Einkommen geht jedoch meiner Meinung nach beim Vermieten von Immobilien fast kein Weg vorbei. Leider sind diese momentan sehr teuer.
Ich kann die Meinung des Autors zu vermieteten Immobilien nicht teilen:
„Kostet viel Zeit, sich darum zu kümmern“ – Hierfür gibt es Hausverwaltungen.
„Mietnomaden und Messies“ / Renovierungskosten“ – Man sollte 25% der Nettomieten für Rücklagen / Verwaltung nutzen.
„Hohe Schulden und Kosten am Anfang
Standortrisiko.“ – Die Kosten am Anfang gehören zum Investment und diese sollten natürlich in den Gesamtinvestitionskosten eingerechnet werden. Die „Schulden“ sind der Grund, weshalb sich Immobilien-Investments so sehr lohnen. Man benötigt nur 10-20% Eigenkapital von den Gesamtinvestitionskosten, der Rest kommt von der Bank. Dadurch entsteht ein riesiger Hebel.
„Viel weniger Rendite als bei Aktien und ETFs.“ – Das liest man überall auf Blogs, die sich mit Aktien beschäftigen. Sorry, aber ich kann es langsam nicht mehr lesen. Wenn man keine Ahnung von Immobilien hat, sollte man die Renditeerwartungen nicht pauschalisieren.
Wenn man ein solides Gebäude in einer Gegend mit niedrigem Leerstand und steigender Bevölkerungsentwicklung zum maximal 16-fachen der jährlichen Kaltmiete findet, kann man nichts falsch machen. Natürlich sollte man sich vor dem Investment umfassend weiterbilden. Das sollte man bei Aktien im Übrigen auch. Ein Blindkauf ohne Gutachter, Tiefenprüfung etc. kann sehr teuer werden …
Zur Rendite: Beispiel ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten, 40.000 Euro jährlicher Kaltmiete, Kaufpreis 15-fach der Nettomiete = 600.000 Euro zzgl. 12% Kaufnebenkosten = 672.000 Euro Gesamtinvestitionskosten –
Finanzierung: 122.000 Euro Eigenmittel, 550.000 Euro Bankfinanzierung, 1,5% Zins (geht auch deutlich günstiger), 2,5% Tilgung
Rendite: 40.000 Euro Nettomiete pro Jahr, abzgl. 10.000 Euro für Instandhaltung / Mietausfall etc., abzgl. 8.250 Euro Zinsen im ersten Jahr und 13.750 Euro Tilgung = 8.000 Euro Cashflow / 122.000 Euro = 6,65% Rendite auf eingesetztes Eigenkapital. Das ist jedoch nicht alles, weil zusätzlich getilgt wurde. Die Gesamtrendite auf das Eigenkapital beträgt 17,83%.
Immobilien sind natürlich nicht so schnell veräußerbar wie Aktien. Die möglichen Renditen sind aufgrund des enormen Fremdkapital-Hebel kalkulierbarer und höher als die durchschnittlichen Erträge bei Aktien.
Zudem sind in meiner Kalkulation keine Mietpreissteigerungen eingerechnet. Die Mieten werden mit großer Sicherheit in den kommenden Jahrzehnten mit der Inflationsrate weiter steigen. Diese Steigerungen werden wie beschrieben vorab NICHT mit eingerechnet. Das Gebäude muss sich von Anfang an rechnen, sonst ist ein Kauf nichts anderes als Zockerei.
Ich bin gespannt auf Eure Reaktionen. Bitte überzeugt mich, wie ich mit der Sicherheit des von mir beschriebenen Immobilienszenarios auf mindestens 10% Rendite p.a. kommen kann, ohne von den starken Schwankungen an den Börsen abhängig zu sein. Ich beschäftige mich aktuell sehr mit Diversifikation. Durchschnittlich 2-4% Dividende und ein zusätzliches Kursrisiko schrecken mich sehr ab.
Wie bei allen Anlageklassen gibt es unterschiedliche Meinungen. Immobilien sind für mich keine Anlageklasse, in die ich – Stand heute – investieren möchte. Da sind mir persönlich einfach zu viele unsichere Faktoren. Das soll aber nicht heißen, dass es für andere nicht besser passen kann.
In den letzten Jahren habe ich diverse Podcast-Interviews zu dem Thema gemacht, wo sich jeder eine eigene Meinung bilden kann:
“Finanzielle Unabhängigkeit durch stetigen Cash-Flow” – Interview mit Vincent von Freaky Finance
“Immobilien vermieten” – Der Finanzwesir rockt 81
“Vermögensaufbau mit Immobilien” – Interview mit Marco und Stefan von Immocation
“In 3,5 Jahren habe ich 44 Immobilien gekauft!” – Interview mit Alexander Raue vom Vermietertagebuch
Die Dividende ist für mich kein allein ausschlaggebendes Kriterium für ein Investment. Zwei meiner besten Werte zahlen nicht mal eine Dividende, haben aber eine Performance von weit über 100 % in den letzten 5 Jahren geliefert. Bei Immobilien sind solche Renditen zwar auch möglich, aber da gehören noch weitere Faktoren dazu. Und ohne das Kursrisiko einzugehen gibt es eben auch keine Rendite.
Moin Falk,
muesste man fuer einen Vgl Aktien/Immos nicht von gleichen Voraussetzungen ausgehen?
Also zB ganz ohne Fremdkapital-Hebel (einfacher berechenbar), bzw bei beiden Anlageformen einen identischen Fremdkapitalhelbel (komplexer)?
Mir scheint eine Renditeberechnung mit Fremdkapitalhebel nur bei Immos und nicht bei Aktien-Investm. ungerecht?
Auch die steuerl. Voraussetzung sind ziemlich verschieden …
LG Joerg
Nachtrag,
bei diesem Beitrag von G. Kommer vom Aug.2020 (steuerl. zugeschnitten auf Oesterreich) werden gut die unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen, Fallbeispiele und das Drumherum angesprochen, schoener Einstieg auf ein paar Seiten.
https://www.gerd-kommer-invest.de/wp-content/uploads/Artikel-in-Gewinn-Magazin-07-08-2020.pdf
Zur Spekulation, wie sich die Immo-Preise (und damit ein Teil der Rendite) womoeglich in den naechsten 1-2 Dekaden entwickeln werden (Demographie-driven?), ist die entsprechende Sendung mit Andreas Beck bei Mission Money empfehlenswert.
LG Joerg