In dieser Podcastfolge spreche ich mit Alexander Raue vom Vermietertagebuch. Der 34-Jährige arbeitet als IT’ler in der Schweiz und hat innerhalb von nur dreieinhalb Jahren 44 Immobilien gekauft. Sein Ziel: die finanzielle Freiheit. Im Interview erzählt Alexander, wie er so viele Immobilien in kurzer Zeit kaufen konnte, wie er dabei vorgeht und warum er seinen Porsche vermietet.
Inhalt
Interview mit Alexander Raue
Alex Raue lebt und arbeitet derzeit in der Schweiz. Sein Ziel: Er möchte möglichst bald seinen Hauptjob an den Nagel hängen und finanziell frei leben.
Dafür hat er hat innerhalb von nur dreieinhalb Jahren 44 Immobilien gekauft, um ein profitables Immobilien-Portfolio aufzubauen. Das soll künftig Erträge abwerfen. Von staatlicher Rente macht sich Alexander so unabhängig.
Im Interview sprechen wir darüber, wie er das mit den Immobilien Investments geschafft hat und welche Rolle Outsourcing, Bonität, Eigenkapital und Schulden bei der Bank dabei spielen.
Kritik am Vermietertagebuch
2022 ist Alex Raue nach Costa Rica gezogen und verbreitet neuerdings krude Verschwörungstheorien in seinen Videos. Zum Zeitpunkt der Aufnahme dieses Interviews war es noch komplett anders. Die stark aufkommende Kritik am Vermietertagebuch ist von daher auch komplett berechtigt.
Shownotes Vermietertagebuch
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- “Portfolio mit Ferienimmobilien an der Ostsee aufgebaut” – Hörerinterview mit Linda
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Zusammenfassung des Interviews
Über Alex Raue 
- Alexander Raue ist 34 Jahre alt, kommt ursprünglich aus der Nähe von Berlin und arbeitet derzeit als IT’ler in der Schweiz. Sein Ziel ist es, in naher Zukunft seinen Job an den Nagel zu hängen, um finanziell frei leben zu können.
- Um das zu erreichen, investiert er im großen Stil in Immobilien, schreibt für seinen eigenen Blog namens „Vermietertagebuch“ und hat einen eigenen YouTube-Kanal.
Vor einigen Jahren bist Du als IT’ler in Schweiz gegangen. Wie kam es dazu?
- Ich war früher drei Jahre lang Unternehmensberater im SAP-Bereich und ich wollte den Job wechseln. Dann hat mich ein Headhunter angeschrieben und gefragt, ob ich nicht in die Schweiz gehen möchte.
- Eigentlich hatte ich keine Lust und habe aus Spaß gesagt, dass er mir 100 Prozent mehr Gehalt bieten muss. Und er meinte „Ja, das kriegen wir hin“. So hat er mich in die Schweiz gekriegt.
- In Deutschland hatte ich ein Jahresgehalt von 50.000 € und in der Schweiz bin ich dann direkt mit 100.000 € eingestiegen. Viele Leute sagen dann, dass man dort ja auch viel mehr Ausgaben hat.
- Das ist aber nur die halbe Wahrheit. Denn man verdient doppelt so viel, zahlt aber auch nur ein Drittel der Steuern. Das heißt es bleibt viel mehr netto übrig, das war mir erst gar nicht so bewusst.
- In Deutschland konnte ich damals 500 € pro Monat zurücklegen, in der Schweiz dann plötzlich 2.000 Franken pro Monat. Und damit hast du eine so hohe Kaufkraft, da kannst du beim Thema Sparen und Investieren noch einmal extrem Turbo einlegen.
Wie hast du mit dem Thema Finanzen angefangen?
- Ich habe mich ins Thema eingelesen und durch Zufall bin ich auf Immobilien und auf die Plattform von Alex „Düsseldorf“ Fischer gekommen. Das hat mich so angefixt, dass ich ein Wochenende lang seine ganzen Videos angeschaut habe.
- Gleich im ersten Video ging es darum, wie man mit Immobilien Geld verdient und es hat sofort Klick gemacht. Ich dachte: Krass, wieso erfahre ich das jetzt erst? Meine Welt hat sich um 180 Grad gedreht und ich wollte am liebsten sofort loslegen.
Und wie hast du dann losgelegt?
- Am liebsten hätte ich sofort die erste Immobilie gekauft, aber ich hatte zu diesem Zeitpunkt gerade einen neuen Job angefangen und in der Probezeit kriegst du von Banken keine Finanzierungen. Und gerade bei Immobilien bist du auf die Banken und Immobilienkredite angewiesen. Deswegen musste ich erstmal drei Monate warten.
- Währenddessen habe ich mich schon mal auf die Suche begeben, habe Makler kontaktiert und auch schon mit Banken geschrieben. Meine Probezeit lief dann Ende Februar aus und ich habe direkt in der ersten Märzwoche meine ersten drei Immobilien gekauft.
Sind die Immobilien alle in der Schweiz?
- Nein, die sind alle in Deutschland. Die ersten drei Immobilien waren in Leipzig und drumherum. Das war ein sehr glücklicher Zufall, weil Leipzig sich bombastisch entwickelt hat.
- Man sollte dann auch erstmal an einem Standort bleiben, weil man sich nach und nach sein Immobiliennetzwerk mit den Maklern, den Banken und Handwerkern aufbaut. Je öfter du mit denen zusammenarbeitest, desto bessere Immobilien kriegst du, desto einfacher geht der Prozess, desto bessere Konditionen bei der Bank bekommst du.
- Wenn du einen geilen Standort gefunden hast, dann kaufe erstmal alles, was sich lohnt. Und erst wenn du dort gar nichts mehr findest, dann würde ich den Standort wechseln.
Hast du den Kredit bei einer deutschen Bank aufgenommen?
- Ja, bei einer deutschen. Die wollen natürlich alle eine Sicherheit haben. Ich arbeite viel mit regionalen Banken zusammen und die kennen sich nur in ihrer Region aus, kennen die Werte von Immobilien dort sehr gut und können gut das Risiko bewerten.
- Also können sie auch nur dort die Immobilien beleihen. Im schlimmsten aller Fälle müssten die Banken die Immobilie ja zwangsversteigern und dazu müssen sie Zugriff auf die Immobilie haben. Dafür muss sie halt in Deutschland sein.
Vermietertagebuch: Gutachten und Sachverständige
Zum Start bist du also nach Leipzig geflogen, hast dir die Wohnung angeguckt und hast dann dort direkt mit den Banken verhandelt?
- Nein. Ich bin ziemlich bequem, was das angeht. Ich bin wirklich Investor durch und durch. Klar sind Immobilien Sachen vor Ort, aber man kann trotzdem sehr viel outsourcen und über das Telefon und per E-Mail regeln.
- Man kann auf Gutachten und Sachverständige zurückgreifen, die man dafür bezahlt. Die gucken sich die Immobilie an, schätzen den Wert ein und können dir auch sagen, was vielleicht in Stand gesetzt werden muss. Die wissen auch viel eher, worauf sie achten sollen.
- Bei den Banken muss man am Anfang vielleicht ein, zwei Mal vorbeigehen, dass die sehen, dass man eine reale Person ist, danach funktioniert auch alles über E-Mail und Telefon.
- Einige Banken sind mittlerweile komplett davon weg, auf ein reales Treffen zu bestehen. Ich habe eine Bank mit der ich finanziere, da haben wir alles über Webcam und das Post-Ident-Verfahren geklärt.
Wie gehst Du beim Kaufprozess vor? Hast Du beim Kauf gehebelt?
- Wir Investoren haben kein Geld, wir wollen Geld verdienen. Demzufolge brauchen wir den Kredit von der Bank. Und es ist so: Je höher du hebelst, je mehr Kredit du von der Bank bekommst, desto höher ist natürlich auch deine Eigenkapitalrendite und desto schneller kannst du auch wachsen.
- Ich habe jetzt in den letzten dreieinhalb Jahren 44 Immobilien gekauft und das ging natürlich nur, weil ich die immer extrem hoch beliehen habe.
- Also 100 Prozent Beleihung, manchmal sogar 110 Prozent. Und je höher du beleihen kannst, desto schneller kannst du einfach kaufen.
- Du zahlst natürlich die Kaufnebenkosten in den meisten Fällen selbst, was zehn Prozent vom Immobilienwert sind. Und wenn ich jetzt 100.000 zur Verfügung habe, dann kann ich eine Immobilie für 100.000 kaufen oder ich kann einfach zehn Immobilien kaufen, lasse mir jedes Mal eine 100 Prozent-Finanzierung geben, bezahle nur die Kaufnebenkosten und dann wachse ich natürlich viel schneller, wenn ich hoch hebeln kann.
- Wenn du Vermögen aufbauen willst, sind Immobilien das beste Mittel, was überhaupt geht, weil du es hebeln kannst und es auch vergleichsweise sicher ist. Die Bank gibt ja den Kredit, weil eine Sicherheit dahinter steht, eine Immobilie.
- Und eine Immobilie fällt nicht von heute auf morgen auf null. Es ist sicher und trotzdem kommst du schnell voran und kannst dadurch schnell und groß Vermögen aufbauen.
Auf der anderen Seite bist du am Anfang natürlich auch extrem verschuldet…
- Mein Verschuldungsgrad liegt immer noch bei 95 Prozent. Man muss natürlich überlegen, dass die Immobilien in der Regel im Wert steigen und damit sinkt ja auch vergleichsweise dein Verschuldungsgrad. Die hohe Verschuldungsquote macht dich natürlich auch extrem abhängig von der Bank. Wenn du so hoch verschuldet bist und irgendwas läuft schief, wirst du in deinen Möglichkeiten eingeschränkt.
- Man muss aber auch sagen: Das ist ein kalkulierbares Risiko, weil eine 100 Prozent-Finanzierung bekommst du von der Bank natürlich auch nicht einfach so. Die Bank gibt dir nur so eine hohe Finanzierung, wenn du eine gute Immobilie und eine gute Bonität mitbringst.
- Selbst wenn mal etwas schiefläuft, wenn z. B. eine Miete ausfällt, dann kannst du das als Investor immer noch von deinem Einkommen bezahlen, von deinem Haushaltsüberschuss. Das heißt gute Bonität und dann gibt es auch keine Probleme.
- Das heißt: Je höher deine Bonität ist, desto mehr Haushaltsüberschuss du hast, d.h. je mehr du pro Monat sparen könntest, desto mehr Kredit und desto höhere Beleihung gibt dir auch die Bank.
Das heißt die Raten zahlst du überwiegend durch die Miete ab, die du bekommst?
- Komplett. Und es bleibt sogar noch Cashflow übrig. Das Ziel der Immobilieninvestments ist ja, dass sie mir Geld beschaffen und mir kein Geld aus der Tasche ziehen.
- In meinem Portfolio habe ich jetzt 8,5 Prozent Rendite, das heißt jeden Monat bleibt bei mir noch ein guter Betrag übrig. Das kann ich entweder verkonsumieren oder es nehmen, um neue Immobilien zu kaufen.
- Und was gerade Anfängern nicht unbedingt bewusst ist: Wenn sich die Immobilie nicht von selber trägt, du also was draufzahlen müsstest, dann verschlechterst du damit deine Bonität.
- Und damit hast du es schwerer, den nächsten Kredit für die nächste Immobilie zu bekommen. Das nennt sich die Übergangsfalle und passiert vielen Anfängern. Deswegen ist es wichtig, dass sich die Immobilien rechnen, erst dann kann man damit Vermögen aufbauen.
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Worauf achtest Du beim Immobilienkauf?
- Für mich sind die Immobilien für die finanzielle Freiheit wichtig. Ich will in absehbarer Zeit meinen Hauptjob an den Nagel hängen und von meinen Immobilien leben können. Das heißt ich brauche den Cashflow von den Immobilien schon mittelfristig.
- Je früher du von den Immobilien leben willst, desto rentabler müssen sie sein. Je rentabler die Immobilien sind, desto risikoreicher ist es natürlich auch.
- Eine Immobilie kaufen ist eigentlich gar nicht so schwierig. Man rechnet halt mit hohen Zahlen und das macht natürlich Angst. Aber das ist gar nicht notwendig. Man kriegt das Geld ja nur von der Bank, wenn die Immobilie gut ist, das Risiko hält sich also schon in Grenzen. Und auch wenn alles schief laufen würde, dann verkauft man die Immobilie halt wieder und bekommt im schlimmsten Fall 80 Prozent des Wertes zurück. Dann hat man vielleicht 10 bis 20 Tausend Euro in den Sand gesetzt, ist aber nicht gleich pleite.
Wenn du nicht vor Ort bist, machst du komplett Outsourcing?
- Bis auf den Notartermin habe ich wirklich alles outgesourced. Das ist extrem wichtig, denn wenn du schnell Vermögen aufbauen willst, kannst du dich um viele Sachen nicht kümmern.
- Das ist am Ende günstiger, die Qualität ist besser und ich habe die freie Zeit, mich um das Wesentliche zu kümmern: den Erwerb von neuen Immobilien.
Wie konntest du so viele Wohnungen in so kurzer Zeit kaufen und finanzieren?
- Wenn man mal gemerkt hat, wie einfach das geht, eine Immobilie zu kaufen, macht das süchtig. Wenn du das erste Mal siehst, wie Miete auf dein Konto kommt und dann gehen der Kredit und das Hausgeld ab und du merkst es bleibt Geld übrig, das macht dich glücklich und du willst mehr.
- Dein Netzwerk wird auch größer und dann findest du auch mehr Immobilien. Irgendwann wird das sehr einfach und du bekommst auch ein Auge für Renditen und Kaufpreise, kennst den Standort besser und der ganze Auswahlprozess geht viel schneller von statten.
- Später kann man auch Sachen zusammenfassen und größere Deals machen. Weil dann das Vertrauen und das Wissen da ist und man schneller zuschlagen kann.
- Der Immobilienmarkt ist extrem umkämpft. Wenn du nicht schnell zuschlägst, dann ist die Immobilie weg. Ich lasse die Anfragen beim Makler und der Bank und die Besichtigung alles parallel laufen. So kann ich in der Regel schon nach einer Woche sagen, ob ich die Immobilie kaufe oder nicht.
Welche Grundvoraussetzungen muss ich denn für so einen Kredit bei der Bank mitbringen?
- Bonität ist eines der wichtigsten, wenn nicht das wichtigste Kriterium überhaupt. Wenn wir Immobilien kaufen, machen wir das ja hauptsächlich wegen des Vermögensaufbaus und das funktioniert nur über einen Kredit. Und den kriegst du nur, wenn du eine gute Bonität hast.
- Gute Bonität heißt, dass du einen hohen Haushaltsüberschuss hast. Also je mehr von deinem Geld übrig bleibt, desto besser ist es. Die Bank will immer sehen, dass du regelmäßig Geld verdienst. Sie guckt also immer: Kann die Person die Rate vom eigenen Einkommen bezahlen, auch wenn die mal Miete ausfällt?
Vermietertagebuch: YouTube und Blog
Vor zwei Jahren hast Du angefangen, einen Blog namens „Vermietertagebuch“ zu führen. Wie kam es dazu?
- Das hatte verschiedene Gründe. Ich hatte früher schon einmal einen Blog hatte und habe gemerkt, dass ich dadurch sehr viel lerne. Und wenn man Wissen mit anderen teilt, bekommt man auch Wissen zurück. Und man kann damit Geld verdienen. Mir war von Anfang an auch klar: Wenn du Immobilieninvestments machen willst, brauchst du irgendwoher auch deinen Cashflow. Und da ich meinen Job nicht bis zur Rente machen möchte, brauchte ich halt was anderes.
- Ich schreibe extrem gerne, konnte vielen Leuten weiterhelfen und ab einem gewissen Level konnte ich das auch monetarisieren. Das ist dann gut angewachsen und mittlerweile verdiene ich im Monat mehr Geld mit dem Blog als mit den Immobilien.
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Wie ich auch hast Du Deinen normalen Job reduziert, um mehr Zeit in die Selbstständigkeit zu investieren. Ist das nicht riskant angesichts der ganzen Immobilienkäufe?
- Im Endeffekt könnte man das Spielchen immer weiter treiben, also immer weiter arbeiten, weiter Immobilien kaufen, weiter Videos machen. Bis ins Unendliche wachsen. Aber das ist ja nicht mein Ziel. Mein Ziel ist die finanzielle Freiheit, also irgendwann mal das machen können, was man will.
- Ich habe damals gesagt, wenn ich 5.000 € pro Monat passiv verdiene, dann ist das ein Betrag, wo ich sage: da will ich hin. Deswegen habe ich letztes Jahr gesagt, ich reduziere jetzt ein bisschen, ich konsolidiere ein bisschen. Es ist mir auch wichtig, aus der Abhängigkeit der Banken loszukommen.
- Mein Plan ist es, mein Nebeneinkommen mit dem Blog und YouTube so stark zu skalieren, dass es mir dann so viel Einkommen bringt, dass ich damit meine Bonität weiterhin hochhalten kann und kein Problem mit der Abhängigkeit der Banken habe.
Hast du dir für die kommenden 5 bis 10 Jahre konkrete Ziele gesetzt?
- Das übergeordnete Ziel ist die finanzielle Freiheit. Das heißt ich will mit meinem Nebeneinkommen – also dem Blog, den Immobilien und YouTube – monatlich 5.000 € netto verdienen.
- Vielleicht muss ich auch meine Kosten reduzieren. Wenn du ortsunabhängig Geld verdienst, dann bleibst du nicht zwingend nicht gerade im teuersten Land der Welt. In der Schweiz zahle ich gerade 2.600 € Miete pro Monat. Von den 5.000 € netto im Monat könnte ich in der Schweiz nicht unbedingt gut leben, aber in Deutschland könnte ich damit gut leben. Und in Costa Rica, wo meine Frau herkommt, könnte ich damit super leben.
- In der nächsten Zeit werden wir also Entscheidungen treffen müssen, wo und wie wir leben wollen. Und das wird unglaublich spannend, da freue ich mich schon sehr drauf.
Word Shuffle
Grüne Lederjacke – Das war noch eine Zeit, in der ich viel Party gemacht habe in Deutschland, da gehört auch extravagante Kleidung dazu. Die habe ich jetzt schon seit drei Jahren und finde sie sehr schön.
Porsche Verleih – Vor vier Jahren habe ich meinen Porsche gekauft. Jetzt wohne ich aber wenige Gehminuten von meiner Arbeit entfernt und brauche ihn nicht mehr, deswegen wird er jetzt vermietet und ich kann damit ein bisschen Geld verdienen.
Costa Rica – Meine wundervolle Frau kommt aus Costa Rica. Es ist einfach ein traumhaftes Land. Ich könnte mir auch gut vorstellen, dort zu leben.
Rockmusik – Da kann ich eigentlich gar nichts mit anfangen.
P2P-Kredite – Finde ich eine sehr interessante Investmentmöglichkeit. Seit zwei Jahren habe ich auch Geld. in P2P investiert. Allerdings kommt es extrem darauf an, auf welcher Plattform du bist.
Glück – Glück ist sehr wichtig und wird von den meisten Leuten unterschätzt, von mir auch. Man sollte Leute, die man neu kennenlernt, lieber Fragen, ob sie glücklich sind, mit dem, was sie machen, so lernt man unglaublich viel über die Leute.
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18 Antworten
Sehr spannendes Interview und Alexander klingt so viel sympatischer als so manch anderer Immobilieninvestor! Aber basiert seine Strategie nicht darauf, dass die Zinsen niedrig bleiben? Sollten die Zinsen steigen und eine Anschlussfinanzierung steht an, ist doch nicht mehr zu erwarten, dass die Wohnungen weiter Cashflow positiv sind. Außerdem sinken dann wahrscheinlich die Immobilienpreise. Mich würde Interessieren, ob Alexander ein Plan für dieses Szenario hat.
Ansonsten fällt mir noch ein: Der Unterschied zwischen Theorie und Praxis ist in der Praxis weit höher als in der Theorie.
Du hast völlig Recht. Seine Strategie basiert darauf, dass die Zinsen niedrig bleiben. Sonst hat er spätestens beim Ablauf der jetzigen Kredite in 10 oder 15 Jahren ein Problem. Aus meiner Sicht ist das eine Wette, die gut gehen kann, aber nicht muss.
Generell ist diese millionenfache Verschuldung mit einem Fremdkapitalhebel ein großes Wagnis. Ich persönlich sehe da keine finanzielle Freiheit und würde nie im Leben so vorgehen. Auch das Klumpenrisiko in Sachsen ist schwierig.
Aber generell fand ich den Weg von Alex Raue sehr interessant und habe ihn deswegen interviewt. In der Form hatte ich das noch nicht.
Bitte nicht vergessen, dass die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung geringer ist und die Tilgungsrate wenn nötig angepasst werden kann. Alex ist jung und kann dementsprechend lange die Tilgung strecken, so dass es vom Cashfow her wieder passt.
Ich habe keine einzige Immobilie gekauft, dafür Aktien, die jetzt wegen diesem Virus crashen, ….hmmm?
Immobilienpreise bleiben anscheinend vorerst stabil und immun gegen Viren.
Ich möchte halt nicht von Banken abhängig sein. Ich stelle mir immer vor, dass die Immobilien im Preis fallen und die Bank stellt den Kredit fällig…
Die meisten vergessen auch, dass Häuser irgendwann null Wert haben. Ich besitze auch ein altes Haus. Der Wert liegt heute praktisch bei fast null. Nur mehr der Grund hat einen Wert, sehr guten Wert.
Schweiz ist so viel besser/reicher als DE! Die haben auch nicht immer wieder sinnlose Kriege angezettelt!
Gutes Gelingen!
Ist doch etwas spekulativ.
Hallo,
die Zinsen seiner Kredite werden möglicherweise sein kleinstes Problem werden.
Mal ein worst case Szenario gefällig:
Seien Mieter werden in der kommenden Rezession tlw. arbeitslos und können die Mieten nicht bezahlen. Er kann daraus seine Kredite nicht bedienen. Die Banken stellen die Kredite fällig. Geht nicht, also werden die Immobilien von Ihm oder den Banken verschleudert damit Kredite bedient werden können.
Fazit: er hatte dann 44 Immobilien – dann nur mehr Schulden. Hoffentlich behält zumindest er seinen Job die er bis zum Lebensende abstottern darf.
Vielleicht bin ich einfach feig für Immobilien und setze daher auf Aktien und andere Wertpapiere.
Viele Grüße
Christian / Bergfahrten
Hi Christian,
ja, das ist natürlich auch ein Worst-Case-Szenario, das gar nicht so abwegig ist. Es ist so oder ein Balance-Akt mit ganz vielen Fragezeichen.
Aber wie ist es denn bei Dir mit den Verschiebungen von Dividendenzahlungen – wie es gerade hier in Deutschland passiert? Ist das nicht auch ein Worst-Case-Szenario, das bis vor kurzem utopisch war? Oder läuft das in Österreich anders und die Hauptversammlungen werden nicht verschoben?
Die Problematik hatte ich gerade in meinem Newsletter.
Viele Grüße
Daniel
Hallo Daniel,
ja, der Wegfall, Verschiebung oder Reduktion von Dividenden ist sicher generell ein Restrisiko. Dem entgegen habe ich für 1 Kalenderjahr die Kosten als Cash-Notgroschen liegen und für ein weiteres Jahr in Gold. Danach kommt ein Bausparvertrag mit ca. 1/2 Jahr. Mein Worst Case sozusagen, wenn alle Einnahmen auf 0 laufen hätte ich noch 2,5 Jahre bevor ich das erste Wertpapier verkaufen müsste. Kredite sind auch 0.
Der wesentliche Punkt den ich zum Immo-Projekt von Alexander sehe ist dass es zu 95% auf Kredit läuft. Wieviel Cash ist das aktuell und wie lange laufen die Kredite? Klar ist das eine persönliche Entscheidung wieviel Risiko man gehen will zum Start. Die Makler, Bank, etc. haben jedenfalls Ihre Einnahmen beim Kauf/Investment gemacht.
Es ist Alexander sein Projekt, ich hoffe es klappt und wünsche Ihm Glück.
Viele Grüße
Christian / Bergfahrten
Was ist in den Kommentarspalten los, wenn mal jemand fragt ob er einen Wertpapierkredit aufnehmen soll!? Und das natürlich völlig zu recht. Aber wenn jemand *zig Immobilien zu 100% finanziert ist er der größte Held.
Wäre nichts für mich. Habe allerdings von Immos auch keine Ahnung. Ich bewundere die Immo-Investoren heimlich, aber ich schätze es als deutlich höheres Risiko ein. Und natürlich viel mehr Arbeit, als ein ETF- oder diversifiziertes Aktiendepot.
Die ausfallende Sixt-Dividende kann ich dieses Jahr verschmerzen. Zahlungsunfähige Mieter können deutlich mehr Schmerzen bereiten.
Allen viel Erfolg beim investieren (in was auch immer)!
Gerade zur jetzigen Zeit ist es nicht unwahrscheinlich, dass mehrere Mieter nicht mehr zahlen können werden. Outsourcing ist daher auch sehr gefährlich, wenn man die Mieter nicht mal selbst „geprüft“ hat. Meine Eltern haben 5 vermietete Immobilien und bei 2 kam es bereits zu Zahlungsausfällen. Bei einem davon zur Räumungsklage mit tausenden € Verlust. Beim zweiten ist der Ausgang noch offen. Und das war VOR dem jetzigen Crash… Ich finde es höchst riskant.
Trotzdem – die Ausgangssituation ist interessant: Ich bin selbst Informatikerin im Bereich Data Science und in Deutschland eher unterbezahlt, aber auch erst seit kurzem mit dem Studium fertig. Die Schweiz ist ein sehr schönes und sicheres Land. Mal sehen wie es in Zukunft beruflich weitergeht.
Ein Kommentar von Alexander in ein paar Wochen wäre sehr interessant.
Eigentlich auch jetzt schon, denn ich glaube nicht dass er aktuell keine Kopfschmerzen hat, was seine 44 Immobilien betrifft. Toi Toi Toi Alexander!
Egal ob Aktien oder Immobilien, alles hat sein Risiko, das ist Fakt.
90% der Finanzblogger berichten von ihren eigenen Erfahrungen aus den letzten 10 Jahren, also wo deren Aktien nur eine Richtung kannten, und zwar nach oben!
Nun zeigt sich wer wirklich ruhig bleibt und weiterhin guten Content liefert!
Ich wünsche allen viel Erfolg für die Zukunft und freue mich wie immer weiterhin auf den super Content von Daniel!
Herr Raue beschreitet einen interessanten Weg. Etwas zu machen und loszulegen anstatt jahrelang Bedenken zu wälzen finde ich sehr gut und sympathisch. Wenn ihm allerdings nach dem Kauf der ersten Immo erst durch den ausbleibenden CashFlow auf dem Konto sein Rechenfehler in seiner Excel auffällt (was ist er nochmal vom Hauptberuf?!) und ihm ernst danach das Entwicklungspotential seiner Immo auffällt (aufgefallen Stellplatz separat vermieten zu können) das finde ich schon etwas naiv. Auch seine Herangehensweise an die Käufe, Verwaltung usw. Wenn man nicht alles weiss fühlt man sich vielleicht besser…
Für mich ist er kein Immobilieninvestor, sondern sein Businesscase ist doch ganz klar Online – Geld verdienen mit Blog, YT, Werbung, Affiliate usw. – Immos sind nur der Aufhänger für sein eigentliches gewünschtes Business vermute ich.
Hallo,
ich folge Alexander Raue schon sehr lange auf seinem Blog.
Die Risiken die viel ansprechen sind ihm bewusst und er schreibt darüber in seinem Blog oder redet in seinem YouTube Kanel offen darüber.
Egal ob Immobilien und das investieren in Aktien, alle tragen ein gewisses Risiko, dessen man sich bewusst sein sollte und Alexander kennt sie. Was in der Zeit oder nach der Corana Pandemie passiert, wird sich uns allen noch zeigen.
Gruß Stefan von
Familien Finanzen im Griff
Hallo liebe Rocker,
das Konzept von dem Alexander Raue ist kein System zum Geld verdienen.
Jeder Selbstständige rechnet doch einen eigenen Stundenlohn für sich ein. Welcher Stundenlohn wird wohl für das Anschaffen, Sanieren und Verwalten von 50 teils überalterten Wohnimmobilien bei der Rechnung von Herrn Raue angesetzt? Ich habe das noch in keiner seiner Beiträge gelesen oder gehört.
Die Verwaltung aus der Ferne klappt nur zum Teil. Wenn immer nur die günstigsten (und gerade verfügbaren) Dienstleister vor Ort in Anspruch genommen werden ist doch die Frage, wann das schief geht.
Er wird von Handwerkern abgezockt werden, die Verwaltungen und Mieter werden schnell merken, dass sie wilde Sau spielen können… der Alex kann ja nix machen, der sitzt im Ausland fest. Und muß immer brav die Rechnungen bezahlen…
Bleibt alle gesund
Hi Daniel,
es kam schon der Vorschlag auf, dass du ein kurzes Update mit Alex machst, wie es jetzt in Pandemie-Zeiten aussieht. Das fände ich auch sehr spannend. Ich habe mich selbst auch schon mit dem Thema ausführlich beschäftigt (über eine Freundin, die selbst in dem Markt aktiv ist), Bei dem, was ich durchgerechnet habe/ bekam, spielte der Steuervorteil immer eine entscheidende Rolle, wodurch Verluste (Kredit, Zinsen, etc.) als Werbungskosten abgesetzt werden können. Nur so rentiert sich eine voll von der Bank finanzierte Immobilie, weil diese Jahre und sogar Jahrzehnte einen negativen Cashflow (vor Steuern natürlich mehr) mit sich bringt, den man dann absetzen kann.
Jetzt erklärt Alex, dass es süchtig macht, wenn man sehe, wie jeden Monat mehr Geld als Ausgaben aufs Konto kämen. Das verstehe ich nicht, denn sein Cashflow müsste bei komplett fremdfinanzierten Immobilien ja deutlich negativ sein (Rate, Zinsen und sonstige Ausgaben versus Mieteinnahmen), selbst nach der jährlichen Steuerrückzahlung. Das würde mich brennend interessieren, wie er den positiven Cashflow schafft.
Hallo Alexander,
für ein Update brauchst Du nur auf seinen YouTube-Kanal gehen. Dort zeigt er doch anschaulich, welche Probleme durch die Krise bei seinem Konstrukt entstehen. Für ein zweites Interview lasse ich immer mindestens 1 Jahr Zeit vergehen, besser 2.
Viele Grüße
Daniel
Danke für deine Antwort. Stimmt, habe ich inzwischen gesehen, als auf seinem Blog war. Ich finde seine Rechnung, dass er anscheinend nur die Zinsen nicht aber die Tilgungsrate der Immobilien in seinen Cashflow einbezieht, bemerkenswert. So weist er m. E. fette Gewinne aus, die er in den ersten Jahren gar nicht haben kann. Auch wenn ihm die Immobilien eines Tages durch das Abzahlen natürlich gehören, macht er trotzdem über lange Jahre erst einmal Verluste im Cashflow, die er nicht ausweist (er bezahlt sie ja logischerweise ab und sein Mieter trägt nur einen großen Teil der Rate). Ich bin kein Fachmann in Immobilien- oder Bilanzierungsfragen, aber die Rechnung kommt mir seltsam vor. Falls du noch einmal mit ihm sprichst, wäre das ein interessanter Punkt, zum kritischen Hinterfragen.
Traurig wenn man sieht was aus diesem Gast geworden ist, mittlerweile nur noch rechte Hetze und wiederkäuen von AfD Kulturkampfrhetorik. Hier braucht es zumindest keine Follow Up mehr geben
Ja, das ist sehr traurig, vor allem weil er nicht mal in Deutschland wohnt. Und er ist leider nicht der Einzige. Das ist auch der Grund, warum die Finfluencer-Blase nichts mehr für mich ist. Ich fühle mich dort einfach nicht mehr wohl.
Es gab dazu ja noch ein kurzes Follow-up, da war er aber schon merkwürdig. Ich habe auch leider keinen Einfluss auf die „Weiterentwicklung“ meiner Podcastgäste. Es macht aber keinen Sinn diese alten Folgen hinterher zu löschen, weil er oder sie anfängt zu schwurbeln oder Müll von sich zu geben. Das Interview an sich war ja gut.