“Vermögensaufbau mit Immobilien” – Interview mit Marco und Stefan von Immocation

Marco und Stefan hatten tolle Jobs, ein gutes Einkommen und große Firmenwagen. Aber sie hatten nichts gespart. Das ganze Geld ging in der Vergangenheit für den Lifestyle drauf. Erst als sie das massiv änderten, konnten sie anfangen, ein Vermögen mit Immobilien aufzubauen – und sich selbstständig machen. Wie sie alles angegangen sind, erklären sie ausführlich im Podcast-Interview.

Immocation Vermögensaufbau mit Immobilien

Inhalt

Überblick Immocation

Mittlerweile haben sich die beiden mit Immocation selbstständig gemacht, mehrere Wohnungen gekauft und helfen anderen dabei, sich mit Immobilien ein passives Einkommen aufzubauen. Wie sie das geschafft haben, worauf jeder beim Immobilienkauf achten sollte und was sie für die Zukunft geplant haben, erzählen Stefan und Marco im ausführlichen Podcast-Interview.

Eine ausführliche Zusammenfassung des Interviews findest du weiter unten.

Shownotes: Vermögen aufbauen mit Immobilien

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Zusammenfassung des Interviews Vermögensaufbau mit Immobilien

Mein Besuch bei Stefan (links) und Marco (rechts) in München

Über Stefan und Marco:

  • Stefan und Marco haben sich während ihres gemeinsamen Studiums der Wirtschaftsinformatik kennengelernt und danach in großen Unternehmen gearbeitet. Mit Ende 20 haben beide angefangen, kleinere Immobilien zu kaufen um ihre Rente damit zu sichern. Aus diesem Ansatz entstand die Idee für ihr Startup Immocation und den Kanal bei YouTube.

Was hat dazu geführt, dass ihr angefangen habt, an die Altersvorsorge zu denken?

  • Wir haben nach dem Studium gemerkt, dass wir immer mehr zum Durchlauferhitzer für Geld geworden sind: Oben kommt mehr rein, unten geht mehr raus, aber wirklich was zur Seite gelegt hat man nicht. Wir haben uns an dem Thema Vermögensanlage versucht und auch Aktien gekauft, aber bei der Geldanlage nichts gefunden, was wirklich dauerhaft funktioniert hat.

Ihr habt euch auch mit der Levermann-Strategie beschäftigt, warum habt ihr darauf nicht weiter gesetzt?

  • Stefan: Ich habe das ein Jahr sehr intensiv gemacht und da unendlich viel Zeit reingesteckt, habe den DAX aber nicht nennenswert geschlagen. Dann kann ich auch einen ETF kaufen.
  • Markus: Ich habe nie geschafft, irgendwas durchzuhalten. Habe irgendeine Idee gehabt, und drei Jahre später eine andere, und dann links und rechts investiert, das hat mir aber nichts gebracht.

Wie kommt man auf die Idee, in kleine Immobilien zu investieren?

  • Der Auslöser dafür war der Bodenseepeter, ein Blogger, der beschreibt, wie er eine kleine Immobilie finanziert, kauft und vermietet. Er ist auf eine Eigenkapitalrendite von über 30% gekommen, weil er den Hebeleffekt nutzt. Das Modell haben wir dann durchgespielt und sehr viel Zeit investiert.

Wie finanziert man das Ganze?

  • Zu dem Punkt haben wir unsere Jobs noch gehabt. Banken leihen dir sehr gerne Geld für Immobilien, weil da ein stabiler Gegenwert gegenübersteht. Und wenn du das richtig machst, reichen die Mieteinnahmen hinterher aus, um davon nicht nur die laufenden Kosten zu decken sondern auch die komplette Rate an die Bank und möglicherweise sogar die Steuern zu zahlen. Der Mieter zahlt mit seiner Miete meine Altersvorsorge ab.
  • Wir haben innerhalb von zwei Jahren sechs Immobilien gekauft, die günstigste hat 30.000€ gekostet, die teuerste 130.000€. Bei keiner Immobilie haben wir mehr als 10.000€ eigenes Geld eingesetzt. Ganz wichtig: Das hat Konsequenzen, man verschuldet sich, mit Hebeleffekt, also Puffer behalten und Zinsänderungsrisiko beachten. Die Aussage ist nicht, dass man ohne Geld in Immobilien investieren kann – man braucht aber weniger Geld als gemeinhin angenommen.

Hattet ihr Rücklagen angesammelt?

  • Wir hatten Eigenkapital aufgebaut. Wir haben aber auch unsere Ausgaben wirklich hinterfragt und massiv verändert.

Wie kam es zur Gründung von Immocation?

  • Wir waren in dem Bereich missionarisch unterwegs und hatten sehr viel Spaß dabei, Leuten auf individueller Basis beim Immobilienkauf zu helfen. Hinzu kam, dass wir gemerkt haben, dass das für sehr viel mehr Leute interessant sein kann. Wir wollten immer schon gründen und das war der Moment dafür. So haben wir mit dem Kanal bei YouTube losgelegt.

Welche Vorteile hat eine Immobilie gegenüber Aktien oder ETFs?

  • Das Dranbleiben: Bei Immobilien verpflichte ich mich gegenüber der Bank sehr sehr langfristig. Die Raten muss ich über 20 oder 30 Jahre zahlen und kann nicht plötzlich entscheiden, dass ich das nicht tue. Das ist ein sehr starkes Commitment. Auf der andren Seite kann ich eine Immobilie auch nicht über Nacht verkaufen. Das sorgt dafür, dass ich diesen Vermögensaufbau sehr lang durchhalte.
  • Wenn man den Hebeleffekt verstanden hat, wird klar, dass Immobilien nach Renditegesichtspunkten absolut mithalten können. Man kann das auch beeinflussen, indem man die Immobilie entwickelt und die Miete dadurch steigert.
  • Sobald die Immobilie abbezahlt wird, habe ich ein grenzenloses Einkommen, das mit der Inflation steigt.

Welche Nachteile seht ihr?

  • Der eben beschriebene Vorteil ist natürlich auch ein Nachteil. Das Geld ist sehr langfristig gebunden. Und ich muss viel Zeit investieren.

Vor kurzem gab es eine Interview mit Christian Ulbrich, dem CEO von Jones Lang Lasalle, in der EURO am Sonntag: “Ich bin mir sicher: Das deutsche Miet- und Baurecht werden dazu führen, dass kleine Vermieter ihre Wohnungen loswerden und das Feld großen Unternehmen überlassen….Ich würde mich hüten, eine Wohnimmobilie zu kaufen, um sie zu vermieten. Ich traue es mir nicht zu, mit angemessenem Aufwand alle Regeln und Vorschriften zu beachten.“ Wie steht ihr zu so einer Aussage?

  • Das ist kein Spiel, in dem es darum geht, zu gewinnen und den ersten Platz zu machen. Ich muss nicht die Vonovia schlagen. Wenn ich eine Immobilie gekauft habe an einem attraktiven Standort und diese bewirtschaften kann, werde ich dafür auch immer eine Nachfrage haben.
  • Der große Unterschied zum sehr effizienten Aktienmarkt ist, dass ein und dieselbe Immobilie einmal zu einem marktgerechten Preis und einmal aus irgendeinem dringenden Grund deutlich günstiger verkauft wird. Wenn ich ein gutes Suchvorgehen habe, dann habe ich die Chance, echte Schnäppchen zu kaufen.
  • Das Thema Mietvertragsrecht ist nicht trivial, aber auch nicht unmöglich zu verstehen.

Worauf muss ich vor dem Kauf einer Immobilie achten?

  • Man muss sich natürlich damit auseinandersetzen und das ist deutlich mehr Aufwand, als einen ETF zu kaufen. Man muss rausgehen und eine Immobilie finden. Vermögensaufbau mit Immobilien muss ein kleines Projekt sein, auf das man Lust hat.
  • Dann Schritt 1: Ziele klären. Möchte ich ein paar Wohnungen um meine private Altersvorsorge zu sichern oder möchte ich im größeren Stil Investor werden?
  • Schritt 2: Eine richtig gute Standortanalyse. Man muss den lokalen Immobilienmarkt kennen. Die Suche führt anfangs zu Frust. Es reicht nicht aus, über zwei Wochen mal morgens in Immoscout reinzuschauen. Es erfordert ein strukturiertes Vorgehen. Ich muss lernen, schnell auszusortieren und lohnende Immobilien zu erkennen.
  • Vorher unbedingt die eigenen Finanzen sortieren, im Idealfall mit einem Finanzierungsberater sprechen.

Nach welchen Kriterien habt ihr eure Standorte ausgewählt?

  • Wir selber haben investiert in Bonn, in Heidenheim und in Ludwigsburg bei Stuttgart. Der Standort muss lohnenswert sein: Das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Kaufpreis muss so günstig sein, dass man aus den Mieteinnahmen die laufenden Kosten und eine Finanzierung in Höhe des Kaufpreises bezahlen kann. Dieses Verhältnis nennt man Bruttomietrendite. Wir nennen das die Bierdeckelrechnung: Damit eine Immobilie sich wirklich von selbst abzahlt, müssen das ungefähr 6% sein. Das heißt, bei einem Kaufpreis von 100.000€ sollten pro Jahr 6.000€ Kaltmiete bezahlt werden, also 500€ pro Monat. Man schaut sich also die Kauf- und Mietpreise an den Standorten an. Wir sagen immer, dass man sich einen Standort ab 4% durchschnittlicher näher anschauen kann. Wenn ich Standorte suche, die deutschlandweit diese Rendite bringen, lande ich schnell in irgendwelchen Dörfern in Ostdeutschland, Norddeutschland oder im Ruhrgebiet. Das ist also nicht das einzige Kriterium, denn ich möchte die Immobilie langfristig vermieten und auch in 20 Jahren noch Mieter finden. Ich muss mir also über Bevölkerungsentwicklung und Zukunftssicherheit Gedanken machen.
  • Beide Kriterien werden meist in kleineren Städten mit stabiler Bevölkerungsentwicklung erfüllt, die wirtschaftlich gut dastehen aber noch keine Großstadtpreise haben.

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Eine Facebook-Werbung von euch wirbt mit der Frage “Mit 7.000 Euro eine Wohnung kaufen?”. Ihr spielt damit auf den sogenannten Hebeleffekt an. Was steckt dahinter und wie funktioniert das?

  • Unsere erste Wohnung hat 58.000€ gekostet und wir haben 7.000€ dafür eingesetzt. Wir haben die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlt und den Kaufpreis voll von der Bank finanziert. Das macht die Bank grundsätzlich mit, wenn die Bonität stimmt. Die Mieteinnahmen betrugen 4.800€ im Jahr. Davon geht natürlich noch was weg, aber grob kann man sagen, dass wir im ersten Jahr 4.800€ Einnahmen generiert und dafür 7.000€ eingesetzt haben.
  • Wenn ich Zinsen und Kosten abziehe, blieb bei uns eine Eigenkapitalrendite von 32%. Das ist der berühmte Hebeleffekt: Dadurch dass ich Schulden mache, „heble“ ich mein eigenes Geld und erwirtschafte höhere Renditen auf das eingesetzte Geld. Fairerweise muss man sagen, dass das über die Jahre abnimmt. Wo bei Aktien der Zinseszinseffekt einsetzt, binde ich in der Immobilie jedes Jahr mehr Geld und kann nicht vom Zinseszinseffekt profitieren.
  • Der Hebeleffekt hilft auch noch an andrer Stelle: Ich habe nur 7.000€ eingesetzt, bekomme aber eine potentielle Wertsteigerung der Immobilie, die langfristig durchschnittlich auf Inflationsniveau liegt, auf ein Objekt, das 58.000€ wert ist.

Fliegt mir dieser Hebel bei einer ordentlichen Zinserhöhung nicht komplett um die Ohren?

  • Es gibt drei große Risikobereiche im Thema Immobilien, die ich im Griff haben muss: Meine Einnahmen müssen sauber kommen, meine Ausgaben müssen im geplanten Rahmen bleiben, und ich muss unbedingt das Zinsänderungsrisiko beobachten.
  • Ich muss also Immobilien kaufen, die ihren Preis wert sind, im besten Falle unter Marktwert. Zweitens immer ausrechnen, wie hoch die Zinsen sein dürfen, die ich mir leisten kann wenn die Zinsbindung abläuft, damit meine Rate gleich hoch bleibt. Bei mehreren Immobilien immer nebeneinander legen und beobachten. Wenn ich sehe, ich komme in Schwierigkeiten, gibt es sogenannte Forwarddarlehen, mit denen ich mir heutige Konditionen für die Zukunft sichern kann. Oder eben mit Sondertilgungen arbeiten und so schneller von den Schulden runterkommen. Momentan haben wir so niedrige Zinsen, dass es Sinn macht, sich diese möglichst langfristig zu sichern.

Wie bekomme ich einen Kredit von der Bank? Auf welche Punkte muss ich achten?

  • Wenn du ein geregeltes Einkommen hast und um die 2.000€ Nettoverdienst, bekommst du für eine kleine Wohnung einen Kredit. Dann schaust du, wie hoch die Kaufpreise der Immobilien sind und berechnest die Kaufnebenkosten, in der Regel gute 10%. Unbedingt einen Puffer von 10.000€ auf ein Konto legen, den du nicht anfasst. Dann gehst du zur Bank. Unsere Empfehlung ist, dass du zwischen 80% und 100% des Kaufpreises finanzieren und die Zinsen sehr lange festschreiben lässt.

Das Immocation Kalkulationstool und Bierdeckelrechner

Ihr habt ja in eurem sehr umfangreichen Kalkulations-Tool enorm viele Berechnungsmöglichkeiten drin. Wie errechne ich mir denn so einen Immobilienkauf und ob sich dieser für mich lohnt?

  • Es ist die wahrscheinlich wertvollste Übung überhaupt, echte Objekte durch dieses Tool zu bringen, durchzurechnen und wirklich zu verstehen, was es z.B. bedeutet die Tilgung von 2% auf 3% anzupassen.
  • Eine Ebene ist unsere Bierdeckelrechnung: Jeder der eine Immobilie vor sich hat, kann einfach mal den Kaufpreis durch die potentielle jährliche Kaltmiete teilen. Wenn das beispielsweise ein Faktor 20 ist, entspricht das einer Bruttomietrendite von 5%. Je niedriger der Faktor, desto besser.
  • Dann wird es komplizierter und unser Kalkulationstool kommt ins Spiel. Die beste Zahl, die man sich da anschauen kann, ist der Cash-Flow nach Steuer. Ich nehme meine Miteinnahmen und ziehe alles ab, was wegwandert: Zinsen, die ich an die Bank bezahlen muss, und den nicht-umlagefähigen Teil des Hausgeldes. Danach ziehe ich die Tilgung ab, das sind zwar keine Kosten sondern Vermögensaufbau, aber das fließt ja trotzdem an die Bank ab. Auch planerische Rücklagen muss ich abziehen. Dann bleibt ein Betrag übrig – hoffentlich positiv – und das ist der Cash-Flow vor Steuer. Eine ganz wichtige Botschaft: Mieteinnahmen müssen versteuert werden!

Achtet ihr sehr stark auf die Bewirtschaftungskosten?

  • Ja, das ist wichtig und gehört auf jeden Fall in diese Rechnung rein, aber erst im zweiten Schritt. Zwischen 2,50-3€ pro Quadratmeter fürs Hausgeld ist normal. Davon sind wahrscheinlich 80% umlagefähig auf den Mieter.

Wie errechne ich mir den künftigen Cash-Flow?

  • Im Prinzip wie eben beschrieben. Dann habe ich Mietsteigerungen und Kostensteigerungen im Rahmen der Inflation. Ansonsten ist die große Stellschraube die Tilgung. Wenn ich das Ziel habe, dass die Wohnung in 20 Jahren abbezahlt sein soll, weiß ich wie schnell ich den Kredit zurückzahlen muss. In unserem Tool kannst du mit dem „Cockpit“ einen Blick in die Zukunft werfen und mit den Variablen im Hier und Jetzt spielen um zu sehen, wie sich das auswirkt.

Was für Produkte habt ihr neben eurem Tool noch im Angebot?

  • Das allerwichtigste Produkt ist unser Youtube-Kanal. Immocation steht für Immobilien und Education, die Vermittlung ist uns ganz wichtig. Die App ist ebenfalls kostenlos und hilft bei der schnellen Bewertung. Dann gibt es ein abgetrenntes Bankpaket mit Vorbereitung und Checkliste. Es gibt eine Checkliste für den Kaufvertrag. Und dann gibt es das Bewertungstool, das den Nutzer durch den intensiven Prozess der Immobilienbeurteilung führt.

Was sind eure nächsten Schritte mit Immocation?

  • Thematisch werden wir uns stark weiterentwickeln und verbreitern in Hinsicht Vermögensaufbau mit Immobilien. Wir verstehen uns in diesem Kontext als Magazin, vorwiegend als Videomagazin, wir werden aber auch mehr geschriebene Inhalte haben. Wir sind mittlerweile ein Team von sechs Leuten und haben gerade weitere 13 Experten unter Vertrag genommen. All das gipfelt in einem Produkt, der Immocation Masterclass, einem intensiven dreimonatigen Ausbildungsprogramm.

Wordshuffle

Hemdentsorgung – Stefan: Als ich meinen letzten Job gekündigt habe, habe ich alle Hemden bis auf zwei auf einen Rutsch entsorgt als Zeichen für „Ab jetzt wird nur noch T-Shirt getragen“.

Carsharing – Marco: Damit habe ich eine besondere Verbindung, weil ich für IBM gearbeitet und das Carsharing-Projekt als Betriebsleiter verantwortet habe.

Digitales Nomadentum – Stefan: Erstmal Buzzword, so ein bisschen diese romantische Idee, von überall arbeiten zu können. Wir waren tatsächlich anfang des Jahres auf Reise und haben uns damit bewiesen, dass wir jetzt ein Unternehmen aufbauen, das uns ermöglicht zeitlich und örtlich unabhängig zu arbeiten. Ich verbinde die Idee von Freiheit im Unternehmertum mit diesem Buzzword.

Selbstständigkeit – Marco: Das, was wir uns schon ganz ganz früh beide gewünscht haben. Die Freiheit so leben zu können und der eigene Chef zu sein.

Kaufen oder Mieten – Telefonjoker Gerd Kommer! Es gibt kein Richtig oder Falsch.

Rockmusik – verbinde ich mit meinem Vater.

Glück – im Hier und Jetzt zu sein und das genießen was im Hier und Jetzt geschieht.

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7 Antworten

  1. Wie wärs mal beim Word-Shuffling mit “Gentrifizierung”?! Immer schön den Leuten beibringen, wie sie hohe Renditen aus den Mietern rausquetschen und der Ausverkauf in Städten wie Berlin und München geht schön weiter, bis wir bald auch so verrückte Preise wie in Paris oder London haben.

    1. Ich vermute mal, dass Du Dir das Interview nicht angehört hast. Es geht überhaupt nicht darum, mehr Miete “rauszuquetschen”. Aber Du hast Recht: Die Preissituation wie in Städten London oder Paris will keiner. Das ist völlig abseits jeder Norm. Aber auch da geht das nicht von kleinen Privatvermietern aus, sondern kommt, weil zu wenig neuer Wohnraum gebaut wird und gleichzeitig viel mehr Leute in die Großstädte ziehen. Das machen sich die großen Immobilienfirmen natürlich zu nutze und erhöhen die Preise.

      1. Ich muss die beiden ebenfalls in Schutz nehmen. Ein entscheidener Faktor der Preissteigerungen der letzten Jahre ist die Niedrigzinzpolitik von Draghi und Co. Für Privatinvestoren, die durch Vermietung Geld verdienen wollen, sind die Preise in den meisten Regionen schon längst nicht mehr interessant. Die Preissteigerungen entstehen dort durch institutionelle Anleger (Versicherungen, Versorgungswerke, ausländische Investoren) und eben Spekulanten (Hoffnung auf Preissteigerungen). Diese geben sich mit Bruttomietrenditen von 4 Prozent und weniger zufrieden. Dann müssen die Mieten eben ausgereizt werden oder Ersatzstrategien her (möbliertes Wohnen etc.). Ich empfehle jedem der Zweifel hat mal mit dem Tool der Beiden auf ImmoScout in den gefragten Regionen eine „lohnende“ Immobilie zu finden. Viel Spaß

      2. Das ist ein interessantes Thema. Ich denke, dass letztlich mehrere Faktoren zusammenkommen: Der Wille der meisten Verkäufer einen maximalen Preis zu erzielen. Es gibt genügend Immobilien, die zu fairen Konditionen vermietet sind und bei denen die Miete seit Jahren nicht erhöht wurde. Beim Verkauf wird dann aber angepriesen: Die Miete können Sie gleich um 20% erhöhen und dann in 3 Jahren gleich nochmals – und der Preis wird entsprechend kalkuliert. Die Daten im qualifizierten Mietspiegel setzen sich eben aus den einzelnen Mieten zusammen. Somit spielen auch die Kleinanleger Ihre Rolle.

        Eine difu-Studie zu den Chancen einer aktiven Bodenpolitik hat letztens gezeigt, welche Chancen Kommunen haben, um einem Preisanstieg entgegenzuwirken. Diese wollen (und müssen oftmals aus haushaltlichen Verpflichtungen) bei Veräußerungen ebenfalls zum Höchstgebot (nicht zum “Bestgebot”, bei dem auch städtebauliche Interessen berücksichtigt werden würden) verkaufen.

        Letztlich ist der Gesetzgeber gefragt. Ich denke, dass die kommende Bundestagswahl eine richtungsweisende Entscheidung geben wird. Es wäre ein leichtes Kommunen ein Vorkaufsrecht zum Verkehrswert einzuräumen, was der Preistreibung ein schnelles Ende setzen würde.

    2. Ich empfehle ja allen, die schon zehn Jahre in ihrer Wohnung wohnen und da möglichst bleiben wollen, sich mal mit dem Gedanken des Wohnungskaufs zu beschäftigen. Ist dann halt eine “Lifestyle”-Entscheidung, in seinem Kiez wohnen zu bleiben.

  2. Hallo Daniel,

    Vielen Dank für deinen echt informativen Podcast,ich habe alle deine Folgen gehört,und freue mich immer über neue Folgen.Besonders der Bereich Immobilien für die Altersvorsorge interessiert mich besonders,bin selber Investiert aber auch in Aktien und Etfs.
    Dein Interview mit den Jungs von Immocation war genau nach mein Geschmack,ausser das das Wort quasi (Gefühlt jeden Satz von Marco) sich mir in die Ohren gebrannt hat .
    Bitte mach weiter so,gerne auch mehr Mixtapes.
    Mit den besten grüssen aus Flensburg

  3. Die Kosten für die immocation Masterclass sind 5999€ netto. mir wurde dieses angebot unterbreitet, statt xxxx€ ich glaube 7999 netto sollte es nur 5999
    € netto kosten.

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