„Shoppingcenter sind kein Auslaufmodell!“ – Interview mit der Deutschen EuroShop

Premiere unter schwierigen Bedingungen: In dieser Woche spreche ich im Finanzrocker-Podcast mit dem Vorstand der Deutschen EuroShop AG, die in große Shoppingcenter in guten Lagen investiert. Mit CEO Wilhelm Wellner und CFO Olaf Borkers unterhalte ich mich über die Herausforderungen von Shoppingcentern in Zeiten des E-Commerce, die Entwicklung der Aktie und die Bedeutung von Dividenden.

Interview Deutsche EuroShop

Anfang Februar bin ich für mein erstes Vor-Ort-Interview im Finanzrocker-Podcast zur Deutschen EuroShop AG nach Hamburg gefahren. Seit 20 Jahren investiert die Deutsche EuroShop AG in große Shoppingcenter in Deutschland und Europa. Mit CEO Wilhelm Wellner und CFO Olaf Borkers spreche ich über die Rolle von Shoppingcentern in Zeiten des E-Commerce und wie es ihnen gelingt, die Dividenden auch in schwierigen Zeiten stabil zu halten. Sie verraten auch, wie ein gutes Shoppingcenter aufgebaut sein muss und wie man diese attraktiv für Mieter und Endkunden hält.

Einfluss des Corona-Virus auf diese Folge

Aufgrund meiner langen Vorlauf- und Produktionszeiten bei den Interviews plane ich immer einen großen Puffer für die Veröffentlichung, die von vornherein für Mitte März eingeplant war. Und der Corona-Virus sorgte jetzt dafür, dass sich die Ereignisse vor dem Release der Folge überschlugen. Vom Börsencrash ist natürlich auch die Deutsche EuroShop betroffen, so dass sich der Kurs ordentlich verringert hat. Auch die im Interview angesprochene Dividendenrendite hat sich geändert, was aber nichts heißt.

Denn kurz vor der Podcastveröffentlichung wurden in einer Reihe von Ländern von behördlicher Seite weitreichende Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen zur Eindämmung der Virusausbreitung angeordnet. Davon betroffen sind aktuell auch vier Center aus dem Portfolio der Deutsche EuroShop. Das kann sich aber in den nächsten Tagen und Wochen auch noch ausweiten. Welche wirtschaftlichen Folgen das für die Mieter in den Centern oder die Deutsche EuroShop selbst hat, kann wirklich keiner – Stand heute am 17. März 2020 – sagen. Das hat dann natürlich auch einen noch nicht prognostizierbaren Einfluss auf die im Interview erwähnten Aussichten und Zukunftsprognosen der Deutschen EuroShop AG.

Update: Am 19.03.2020 hat die Deutsche Euroshop AG bekanntgegeben, dass als Vorsorgemaßnahme auf die Auswirkungen des Coronavirus die Dividende in diesem Jahr komplett gestrichen wird.

Eine ausführliche Zusammenfassung des Interviews findest du weiter unten.

Shownotes

• • Mehr über die Deutsche Euroshop
  • Zu den Investor Relations
  • Zum Geschäftsbericht 2018
  • Zur aktuellen Pressemeldung vom 16.03.2020
  • Zur aktuellen Pressemeldung zur Dividendenaussetzung

Zusammenfassung des Interviews

Über Wilhelm Wellner

• Wilhelm Wellner ist gelernter Bankkaufmann und Diplom-Kaufmann. Nach Stationen u. a. bei Siemens, Lufthansa und als CFO der Railpool GmbH, ist er seit 2015 im Vorstand der Deutschen EuroShop AG.

Über Olaf Borkers

• Olaf Borkers machte eine Bankenlehre bei der Deutschen Bank und studierte BWL. Nach einer Karriere u. a. bei der Deutschen Bank als Kreditanalyst und Vorstand bei der TAG-Gruppe, ist er seit 2005 Mitglied des Vorstandes bei der Deutschen EuroShop.

Was ist die Deutsche EuroShop (DES)? 

• Die DES ist ein Unternehmen, das sich darauf spezialisiert hat, in große Shoppingcenter in erstklassigen Lagen zu investieren. Das tun wir in Deutschland, aber auch im nahen europäischen Ausland. Wir sind in Polen, Tschechien, Ungarn und auch in Österreich. Uns gibt es jetzt seit rund 20 Jahren und wird sind im SDAX vertreten.
• Unsere Aufgabe ist es, diese Flächen in den Shoppingcentern an Gewerbetreibende und Einzelhändler zu vermieten. Aus diesen Mieteinnahmen wollen wir langfristig stabile Dividenden erziehen, die wir dann ausschütten können.

Ihre Struktur ist ja anders als bei anderen Betreibern von Shoppingcentern. Warum keine REIT-Struktur? Worin unterscheidet sich Deutsche Euroshop von REITs?

• Wir sind vor etwa 20 Jahren von der Deutschen Bank schon REIT-ähnlich gegründet worden. Sprich die gleiche Idee, eine konservative Bilanzierungsstruktur mit einer jährlichen Ausschüttung und das Ganze noch steuerlich optimiert. 
• Wir haben einen Vorteil gegenüber dem REIT. Unsere Dividende war bis zum Jahr 2012 komplett steuerfrei, heute und auch in absehbarer Zukunft wird sie zumindest teilweise steuerfrei sein. Unsere Cash-Steuer-Quote ist relativ gering, so dass wir uns da sehr wettbewerbsfähig gegenüber dem REIT aufgestellt haben.

Sie haben nur sieben Mitarbeiter, wie kommt das?

• Die Vermietung, das Center-Management und Architektur- und technische Themen haben wir an große, erfahrene Dienstleister ausgesourced. 
• Wir sind ähnlich aufgestellt wie ein Investment-Fonds und wir konzentrieren uns auf die Investment-Strategie, An- und Verkäufe, Finanzierungsthemen und natürlich das Controlling unserer Immobilien. Und wir sind an der Börse und kümmern uns um das Thema Kapitalmarkt und Investor Relations.

In Asien gibt es ja eine komplett andere Shoppingcenter-Struktur. Lassen Sie sich dort auch inspirieren oder wäre der deutsche Markt für sowas gar nicht offen?

• Shoppingcenter haben diese Grundfunktion, die alle Betreiber auf der Welt anwenden. Das sind Mall-Funktionen oder welche, wo man Anker-Mieter platziert, damit der Kundenstrom durch so ein Center gut funktioniert. Natürlich gibt es auch sehr viele lokale Gegebenheiten und es hängt auch immer vom lokalen Wettbewerb ab. 
• Wenn Sie heute in der Mitte von Bangkok oder Singapur ein neues Shoppingcenter eröffnen, dann müssen Sie natürlich etwas ganz anderes bieten an Entertainment oder auch neuen Ideen, als wenn Sie sich vielleicht in einem deutschen oder französischen Markt bewegen, oder in den USA in einer großen Mall an einer Autobahn sind. 
• Natürlich ist es besonders spannend in Asien, was sich da so entwickelt und ich bin persönlich auch bald dort und schaue mir die Entwicklung an, um zu sehen, was für uns da umsetzbar ist.

Ich habe von einem knochenförmigen Aufbau von Shoppingcentern gehört, was steckt da dahinter?

• Die Idee ist, dass man versucht, die Kunden in einem Shoppingcenter möglichst an vielen Geschäften vorbeigehen zu lassen. Idealerweise hat man dafür den Knochen. Das bedeutet an jedem Ende habe ich einen sogenannten Anker-Mieter – das kann ein Elektronikmarkt oder ein Lebensmittelmarkt sein – und die Kunden, die diese Ankermieter besuchen, müssen damit dann auch an allen anderen Geschäften vorbei. 
• Shoppingcenter sind also immer so aufgebaut, dass Sie möglichst viele Geschäfte in diesem Center passieren, um Ihr eigentliches Ziel erreichen zu können. 

Sie haben jetzt vier Shoppingcenter im Ausland. Ist es geplant, da noch weiter zu expandieren? 

• Wir würden noch gerne sowohl in Deutschland, als auch im Ausland expandieren, allerdings stellen wir fest: Die Preise sind sehr stark gestiegen. Von daher ist es für uns nicht einfach, Shoppingcenter im Ausland zu kaufen. 
• Die Shoppingcenter im Ausland entwickeln sich in unserem Portfolio deutlich besser als das, was wir in Deutschland sehen. Wir sind sehr zufrieden mit dem Shoppingcenter in Ungarn und mit unserem letzten Investment in der Tschechischen Republik in Brünn. Deswegen halten wir dort auch die Augen weiter auf.

Inwiefern bemerken Sie den Wandel vom Einzelhandel hin zum E-Commerce? Sind Shoppingcenter nicht auch ein Auslaufmodell wie Kaufhäuser und Elektronikmärkte?

• Ein ganz klares Statement von unserer Seite: Wir glauben nicht daran, dass das so ist. Wir glauben weiter an die Zukunft von großen, gut gelegenen Shoppingcentern. Wir fokussieren uns ja auf die besten Lagen.
• Das Schlagwort heute ist ja der Omnichannel, also die Nutzung sowohl des stationären, als auch des Online-Handels. Und das ganze gut vernetzt – um den Kunden eben das Beste aus beiden Welten geben zu können.
• Die Kunden sind komplexer als sie einzuteilen in den „Online-Kunden“ und den „Offline-Kunden“, sondern je nach Wochenzeit, nach Bedürfnis, nach Zeit und Laune will man schnell und convenient einkaufen. Manchmal möchte man aber durch Einkaufsstraßen oder auch Malls gehen, sich inspirieren lassen. Das Ganze muss verbunden werden. 
• Man sieht das auch sehr deutlich, wie alle großen Online-Player ihre stationären Einzelhandelsstrategien vorantreiben. Das zeigt, dass auch der Online-Handel verstanden hat: wenn ich meinen Kunden voll und gut bedienen will, brauche ich auch wieder das Beste aus beiden Welten.
• Die Einzelhändler auf der anderen Seite entwickeln sich etwas spät, aber jetzt dann doch mit großer Geschwindigkeit, um nicht nur einen Online-Shop zu haben, sondern eben auch ihre Systeme zu vernetzen.

Merken Sie denn an den Leerstandsquoten in den Shoppingcentern, dass da ein Wandel stattfindet?

• Doch, wir merken das natürlich schon, obwohl wir weiterhin fast vollständig vermietet sind. Aktuell sind es 97,6 Prozent. Wir gehen aber nicht davon aus, dass sich diese Zahl dramatisch erhöht, sondern dass sie auf diesem Niveau bleibt. 
• Wir sehen aber schon, dass unsere Mieter auch Herausforderungen haben. Sie müssen in IT investieren und in ihre Shops. Da ist es für uns momentan auch nicht so einfach, die Mieten zu erhöhen. Auf der anderen Seite sehen wir auch keinen Dammbruch, sondern sprechen mit den Mietern, digitalisieren das Geschäft und verstehen uns da auch partnerschaftlich. 

Haben Sie denn da Spielraum, um evtl. auch mit den Mieten wieder runter zu gehen, um die Mieter in den Shoppingcentern zu halten?

• Ziel ist es natürlich, die Mieten zu halten. Wir versuchen dann eher die Frequenzen hoch zu halten und zu unterstützen, dass wieder mehr Leute kommen. Das machen wir, indem wir neue Konzepte suchen, neue Gastronomie anbieten und auch Gesundheitsservices werden groß geschrieben.

Sie haben eine Broschüre rausgegeben namens „Schatten im neuen Einkaufsparadies“. Das behandelt die Kehrseiten des E-Commerce und die Vorteile von Shoppingcentern – vor allem aus Sicht der Nachhaltigkeit. Spielt das so eine große Rolle bei Shoppingcentern?

• Ja, und ich glaube auch in der öffentlichen Diskussion nehmen wir das Thema Umwelt und Klima immer mehr wahr und das ist auch ganz wichtig. Bei all den Vorteilen, die der E-Commerce hat, kann man schon sehen, dass das zu einem sehr stark erhöhten Innenstadtverkehr führt. Das ist eine Umweltbelastung, dass da teilweise Kleinstlieferungen über einen Weg von hunderten Kilometern geliefert werden. Und die Retourquoten sind sehr hoch und das führt dazu, dass das Transportvolumen immer weiter wächst. 
• Man muss das Beste aus beiden Vertriebswegen kombinieren. Ein Umsatz, der online gefunden wird, den kann man ja auch in ein Shoppingcenter leiten und dort die Auslieferung machen lassen. Unsere und andere Shoppingcenter liegen in Innenstadtbereichen, also da wo die Menschen wohnen. Dort beträgt die sogenannte „Last Mile“, also die Auslieferung an den Kunden, nur noch 2, 3 Kilometer beträgt, man kann sich aber vielleicht die ersten 100 km Transport für ein einzelnes Produkt sparen, weil die Produkte sind ja heute schon in den Innenstädten regelmäßig verfügbar.
• Man soll hier versuchen eine Win-Win-Situation zu schaffen, auf der anderen Seite muss es natürlich auch einigermaßen faire Marktbedingungen geben.

Der Kurs der DES ist in den vergangenen 5 Jahren um fast 40 % abgesackt. Damit ist die Aktie aber nicht allein, denn auch andere Shoppingcenter-Betreiber wie beispielsweise Simon Property oder Tanger Outlet sind so stark gefallen. Hängt das mit der Unsicherheit wegen des E-Commerce zusammen oder was sind die Gründe? 

• Die Stimmung für Shoppingcenter ist an den Börsen sehr schlecht und in der Tat hat unser Kursrückgang seit Mitte 2015 eingesetzt. In dieser Zeit hat das Aufkommen des E-Commerce stark zugenommen. Erfahrungen aus den USA wurden nach Europa transportiert – dort war das Stichwort „Dead Malls“ ein großes Thema.
• Für uns ist es ein wenig bedauerlich, weil sich über die Jahre eben das operative Ergebnis, aber auch das Konzernergebnis ohne Bewertung jedes Jahr verbessert hat. Die Befürchtungen von einbrechenden Mieten haben sich bis heute nicht realisiert. Der Markt erwartet aber weiterhin, dass sich das in nächster Zeit so ergeben wird und das drückt auf den Kurs und auf die Stimmung.
• Vergessen wird auch, dass wir aus der Anschlussfinanzierung unserer Darlehen starke Kostenvorteile in den letzten zwei Jahren, aber auch verstärkt in den nächsten drei Jahren realisieren konnten und werden. Wir haben ein 1,5 Milliarden Euro Kreditportfolio, was wir sukzessive für 200 Millionen Euro Fälligkeiten pro Jahr prolongieren. Das sind Darlehen mit einem Zinssatz von 4,5 Prozent, die wir heute mit unter 1,5 Prozent prolongieren können und damit den Mietrückgang weit überkompensieren können durch deutlich niedrigere Zinsaufwendungen. Wir haben heute im Jahr 2019 einen Zinsaufwand von rund 50 Millionen Euro und den werden wir in den nächsten 2, 3 Jahren um drei bis fünf Millionen Euro pro Jahr reduzieren können.

Laut Geschäftsbericht 2018 beträgt das NAV je Aktie 43,17 Euro. Kann ich das so interpretieren, dass die Aktie mit 25 Euro unterbewertet ist?

• So ist es. Der NAV ist der Net Asset Value, der Nettovermögenswert. Einfach gerechnet sind das die Vermögenswerte, die Sie haben, abzüglich der Verschuldung ergibt das das Eigenkapital. Das geteilt durch die Anzahl der Aktien, dann haben Sie den Net Asset Value pro Aktie. 
• Und der beruht ganz wesentlich auf einer Bewertung der Immobilien, die wir einmal im Jahr durch einen externen Gutachter durchführen lassen. Wir sind der festen Überzeugung, dass wir hier eine realistische, eher konservative Bilanzierung zur Bewertung unserer Immobilien haben. 
• Aber in der Tat, der Börsenkurs liegt bei 25 € und das ist tatsächlich erstaunlich. Unser Immobilienportfolio hat einen Wert von 4,1 Milliarden Euro und der Börsenkurs unterstellt im Grunde eine Abwertung dieses Immobilienportfolios von knapp einer Milliarde Euro, sprich 25 Prozent.

Gehen Sie davon aus, dass der Kurs in den nächsten Jahren auch wieder nach oben geht?

• Die Prognose von Aktienkursen ist tatsächlich schwierig. Wir und viele andere Marktteilnehmer sind der Meinung, dass wir unterbewertet sind. Aber ich glaube schon, wenn wir die digitale Anbindung gut hinbekommen und die Logistikfunktionen unserer Center anfangen können zu nutzen, dass sich auch der Unterschied zwischen dem NAV und dem Aktienkurs wieder angleicht.

Lassen sie uns doch etwas über Kennzahlen sprechen. In der Immobilienbranche spielt auch der FFO eine zentrale Rolle. Können Sie den Hörerinnen und Hörern bitte erklären, was das ist?

• Zu unserer Strategie gehört es ja, langfristig attraktive Dividenden zu zahlen. Der FFO drückt als Zahl den operativen Cashflow, den wir pro Jahr verdienen, aus. Diesen können wir in die Investitionen in die Shoppingcenter tätigen und wir haben teilweise Kredite zu tilgen, aber das ist dann auch der Cashflow, aus dem die Dividende zahlen. 
• Insofern ist es eine wichtige Benchmark, wie viel operative Liquidität das Unternehmen erwirtschaftet, um auch dividendenfähig zu sein und auch die Dividenden stabil halten oder idealerweise steigern zu können.
• Die Dividende ist bei uns eine sehr wichtige Kennzahl und Renditegröße. Seit es uns gibt sind wir dabei, die Dividende gleich halten oder erhöhen zu können. Da sind wir ein sehr verlässliches Anlagevehikel gewesen und ich glaube, dass das auch bei unseren Investoren eine verlässliche Größe ist, die sie sehr schätzen.

Noch einmal eine Frage zu den Mietern, wie hoch sind da die Anteile? Gibt es ein Unternehmen, das in fast jedem Shoppingcenter vorhanden ist?

• Man hat typischerweise in den großen Shoppingcentern die Brands, gerade aus dem Textilbereich und der Unterhaltungselektronik, die die Kunden dort sehen wollen. Wir haben aber kein großes Ungleichgewicht, so dass unser Unternehmen nicht von einem großen Mieter abhängt. 
• Unser größter Mieter hat ungefähr 4 Prozent der Anteile, die größten 10 Mieter haben zusammen etwas über 20 Prozent unserer Mieteinnahmen. Insofern haben wir da ein recht ausgewogenes Portfolio.
• Der Mietermix ist für uns und unsere Aktionäre eine wichtige Größe. Man benötigt internationale Mieter, die eine gewisse Stabilität mitbringen, man braucht aber auch Mieter mit einem lokalen Bezug für die Individualität. Daneben ist es wichtig, Mieter zu haben, die viele Kunden ins Shoppingcenter ziehen, wie z.B. der Tierfutterladen oder ein Spielzeuggeschäft. Die bezahlen dann vielleicht nicht die Maximalmiete, aber locken dafür viele Menschen ins Center.

Ihre Shoppingcenter liegen ja eher in mittelgroßen Städten. Warum nicht in Metropolen?

• Wir haben da keine Regeln. Jedes Shoppingcenter ist in seinem Markt zu bewerten. Deutschland hat von seiner Städtestruktur her viele Städte, in denen eine hohe Kaufkraft herrscht. Da ist es teilweise sogar vorteilhafter, wenn Sie z. B. das einzige Center in einem schönen Passau sind, als wenn Sie das Center Nr. 42 in Berlin sind. 
• Es kommt immer drauf an zu beurteilen, was dort mein Markt ist und wo meine Kunden sind und welche Kaufkraft sie haben. In kleine Städte gehen wir bewusst nicht, weil sich da der Handel in die mittelgroßen oder großen Städte verlagert. Wir gehen in die Städte, die mit Einzugsgebiet so ca. 350.000 Menschen erreichen können.

Hat es einen Einfluss, ob außerhalb der Stadt oder in der Stadtmitte ein Shoppingcenter habe?

• Ja, weil Sie ganz andere Kunden ansprechen. Wenn Sie z. B. in einer Lauflage in Hamburg an einer S-Bahn Station sind, haben sie dort Kunden die durchlaufen, die schnell noch was mitnehmen, die kurz was essen. Wenn Sie aber ein großes Shoppingcenter am Stadtrand haben, dann sind dort die Leute die abends, an den Wochenenden oder an Feiertagen hinfahren, sehr lange Zeit dort verbringen und sehr viel Geld ausgeben.  

Die Aktie ist also durchaus eine Aktie für einkommensorientierte Investoren?

• In der Tat. Wir haben über einen langfristigen Zeitraum eine Dividende ausgeschüttet, das ist sehr verlässlich. Wir freuen uns sehr, dass wir trotz des negativen Sentiments diese Dividende weiter zahlen können. Und die Erhöhung der Aktionärsanzahl von 8.000 auf rund 24.000 zeigt eben, dass diese Dividendenstärke auch sehr stark an der Börse wahrgenommen wird.

Update: Am 19.03.2020 hat die Deutsche Euroshop AG bekanntgegeben, dass als Vorsorgemaßnahme auf die Auswirkungen des Coronavirus die Dividende in diesem Jahr gestrichen wird.

Welche Zukunftsziele haben Sie für die DES?

• Unser Ziel ist es, weiterhin mit unseren Mieteinnahmen attraktive Dividenden ausschütten zu können. Da fokussieren wir uns momentan im Wesentlichen auf das Bestandsportfolio, wir sind im Moment nicht aktiv auf der Suche nach neuen Shoppingcentern.

WordShuffle

Bankenzukunft: Olaf Borkers: Man muss sich die Frage stellen, wie Banken zukünftig Geld verdienen werden. Sie sind für unser Wirtschaftssystem sehr wichtig.

Wilhelm Wellner: Zwei Dinge sind für die Bankenlandschaft sehr wichtig. Erstens das strukturelle Problem der negativen Zinsen. Das zweite sind die hausgemachten Probleme. Diesen Problemen müssen sich die Banken schnell stellen.

Kaufen oder mieten? Olaf Borkers: Kaufen, weil man lange lebt und man zahlt entweder sein eigenes Haus oder das Haus des Vermieters. Gerade im Hinblick auf die Altersvorsorge finde ich das wichtig.

Digitalisierung: Wilhelm Wellner: Ist ein hochspannender, nicht endender Prozess. Man ist doch immer wieder überrascht, wie schnell es sich weiterentwickelt und es ist wichtig, sich darauf einzustellen und die Chancen nicht zu verschlafen.

Rezession: Olaf Borkers: Auch Wachstum muss endlich sein, es kann nicht alles unendlich wachsen. Wir sind von einer Rezession nicht so stark betroffen, wie man das allgemein glauben mag. Der Deutsche ist ein sehr stabiler Konsument, das haben die Jahre 2008 und 2009 gezeigt.

Hamburg: Wilhelm Wellner: Die schönste Stadt der Welt, eine pulsierende Metropole. Wir freuen uns hier zu leben und auch hier investiert zu sein.

Rockmusik: Olaf Borkers: Ich bin ein Kind der 80er Jahre und habe selbst nie viel Rockmusik gehört. 

Wilhelm Wellner: Ich höre gerne auch mal Rockmusik, aber ich höre die gesamte Bandbreite von Klassik, Jazz und Blues je nach Stimmung. Wenn ich Rockmusik höre, dann die guten alten Klassiker wie AC/DC oder Queen.

Reisen: Olaf Borkers: Sehr gerne, aber es muss immer ausgewogen sein. Ich glaube, dass der Immobilienkauf langfristig wichtiger ist als das Verreisen. In der zukünftigen Generation beobachte ich den Trend, dass zuerst gereist und dann gekauft wird. Das sehe ich skeptisch. Aber reisen bildet und ist sehr wichtig.

Glück: Wilhelm Wellner: Glück ist ein erstrebenswerter Zustand, den ich persönlich im Wohlergehen der Familie, sicheren Verhältnissen, Frieden und relativem Wohlstand sehe. Im Geschäft ist Glück, wenn gute Vorbereitung auf Gelegenheit trifft.

Zum Interview mit Josko Radeljic von der BayWa AG

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