Das Thema P2P-Kredite ist in meinem Portfolio über die Jahre immer kleiner geworden. Eine der letzten verbliebenen Crowdinvesting-Plattformen ist ReInvest24. Nach drei Jahren habe ich einige Erfahrungen damit sammeln können. Welche das sind, erzähle ich in diesem Artikel.
Inhalt
ReInvest24 in Kürze
- ReInvest24 ist eine P2P-Plattform aus Estland mit vergleichsweise hohen Zinsen.
- Sie verantworten Immobilienprojekte in mehreren Ländern und verkaufen diese dann.
- Im Vergleich zu deutschen Plattformen gibt es deutlich höhere Zinsen.
Anmerkung Februar 2024: Gestern wurden sowohl Primär- als auch Zweitmarkt von ReInvest24 zugemacht. Die estnische Aufsichtsbehörde warnt vor Reinvest24. Das Jahr 2023 war für die Plattform katastrophal. Ob sie sich davon wieder erholen, darf stark bezweifelt werden.
Überblick P2P Plattform ReInvest24
Vorher kurz noch zu den Investments in P2P oder Crowdinvesting-Projekte: Diese Anlageklasse hat generell ein höheres Risiko als beim Investieren in Aktien oder einen MSCI World ETF. Es ist die Hochrisikoabteilung in meinem Portfolio – neben den Kryptowährungen. Das sollte sich jede/r immer bewusst machen, bevor investiert wird.
Meine ersten ReInvest24 Erfahrungen
Doch zurück zu ReInvest24. Tanel Orro, den CEO von ReInvest24, lernte ich 2019 auf der Invest in Stuttgart kennen. Er wurde mir von P2P-Guru Lars Wrobbel vorgestellt. Ich hatte ehrlich gesagt vorher von der estnischen Plattform noch nie gehört. Aber das Konzept von ReInvest24 hat etwas für sich, denn es gibt unterschiedliche Arten der Rendite.
Im Vergleich zu anderen P2P-Immobilienfirmen war es genau dieser Fakt, der mich angesprochen hat. Leider hat es nach meinem Start auf ReInvest24 im April 2019 sehr lange gedauert bis ich ein diversifiziertes Portfolio aufbauen konnte.
Es gab damals nur wenige neue Projekte oder Unternehmen bei ReInvest24, die sehr lange brauchten bis die Summe von den Anlegern investiert wurde. Und dann kam auch noch die Corona-Pandemie dazu.
Dort hat sich aber die Plattform aus Tallinn mit am besten behauptet. Saubere Kommunikation, Information und Abstimmung mit den Anlegern sorgten dafür, dass betroffene Projekte kurzzeitig die Zahlungen aussetzen konnten. So stelle ich mir das vor!
Mittlerweile sind mehrere meiner investierten Crowdinvesting-Projekte erfolgreich abgeschlossen worden, andere laufen sehr gut und deshalb habe ich beschlossen, künftig auch noch mehr Geld auf der Plattform zu investieren.
Aber der Reihe nach.
ReInvest24 im Test
ReInvest24 aus Estland ist seit 2018 aktiv und entwickelt Immobilienprojekte in mehreren Ländern.
- Vorteile
- hohe Zinsen bis 14 % bei den Konsumentenkrediten
- breite Streuung in unterschiedliche Länder
- gesundes Wachstum der Plattform
- gute Kommunikation
- funktionierender Zweitmarkt
- Nachteile
- Anzahl der unterschiedlichen Projekte vergleichsweise gering
- länderspezifische Risiken mit Moldawien
- (noch) nicht reguliert
Zuverlässige Plattform für P2P-Immobilien-Kredite mit hoher Rendite und guter Kommunikation
Was ist ReInvest24?
Hinter ReInvest24 steckt eine Immobilien-Investionsplattform mit einer durchschnittlichen Rendite von bisher 14,9 %. Das ist ein ganz anderes Rendite-Risikoprofil wie bei deutschen Plattformen wie Exporo. Dort gibt es durchschnittlich nur 5,47 % und es sollen dort mittlerweile 18 % der Projekte im Verzug sein. Bei einer solchen Plattform lege ich mein Geld definitiv nicht an.
ReInvest24 gibt es jetzt 2017 und die Plattform wurde 2018 gelauncht. In der gesamten Zeit bis 2022 gab es noch keinen Projektausfall. Viele Mitarbeiter kommen direkt aus der Immobilienwirtschaft, sind gut vernetzt und wissen was sie tun.
Die Plattform gehört zu 32 % zu Joinestate OÜ, zu 50 % Xisimo Balt OÜ und zu 18 % zur Kirsan Swiss GmbH. Das wird immer transparent dargestellt, nachdem es bei anderen P2P-Plattformen gerade bei den Besitzverhältnissen nicht ganz klar war.
Bei ReInvest24 gibt es vier unterschiedliche Arten von Projekten: Entwicklungsprojekte, Immobiliendarlehen, NPL-Projekte und auch Mietprojekte.
Hinter den Entwicklungsprojekten stecken Real Estate-Bauprojekte von ReInvest24, die gemeinsam mit Partnern umgesetzt werden. Bei den Immobiliendarlehen handelt es sich um Darlehen an einen Dritten mit einer Hypothek besichert (1. Ranges).
Hinter den NPL-Projekten stecken besicherte, schlecht laufende Darlehen mit einer Loan-to-value (LTV) von bis zu 60 %, die von ReInvest24 aufgekauft werden. Hinter LTV verbirgt sich das Verhältnis zwischen dem Kreditbetrag und dem Marktwert der Immobilie.
Und Mietprojekte sind einfach Immobilien, die aufgekauft und anschließend vermietet werden. Alles weitere dazu findest du hier.
Wenn die verschiedenen Projekte finanziert wurden, erfolgt die Umwandlung in ein Special Purpose Vehicle (SPV). Diese hat einen gesetzlichen Tochterstatus, der Risiken minimiert und den Verpflichtungen nachkommt. Mehr dazu findest du hier.
Zins: Wie viel Rendite kann ich bei Reinvest24 erwarten?
Mittlerweile setzen die meisten Projekte auf eine feste Laufzeit und einen Jahreszins. Es gibt aber auch Projekte mit einer monatliche Rendite, quasi wie eine Dividende, und dem Kapitalwachstum. Vom Kapitalwachstum profitiert der Anleger dann nach dem Verkauf der Immobilie – in erster Linie von der Wertsteigerung.
Die Projekte der P2P Plattform sind sehr anschaulich, durchdacht und transparent aufgebaut. Aber da sind wir auch beim Haken der Plattform: Das Aufsetzen solcher Projekte dauert sehr lange und in der Vergangenheit gab es immer nur eine überschaubare Anzahl an Projekten.
Wer sein Risiko über mehrere Projekte breit streuen wollte, brauchte ziemlich lange. Damals war ReInvest24 auch nur in Estland und Lettland tätig. Jetzt gibt es mit Spanien, Deutschland, Moldawien und der Schweiz weitere Märkte.
Seit dem Start liegt der Rendite-Durchschnitt bei 14,9 %.
Zahlen, Daten, Fakten
Seit dem Start der Plattform 2018 wurden insgesamt 138 Projekte mit einer Summe von 20,5 Millionen Euro finanziert. Davon wurden bisher 7,36 Millionen wieder an die über 14.000 Investoren zurückgezahlt. Die jährliche Rendite betrug in dem Zeitraum 14,9 %.
Auch auf dem Zweitmarkt gab es bisher über 12.000 Transaktionen, was zeigt, dass dieser gut angenommen wurde. Die Ausfallquote liegt bisher bei 0 %.
Mit 47 % gab es die meisten Projekte bisher in Moldawien. Danach folgen Estland mit 24 %, Lettland mit 13 und Spanien mit 13 %. In Deutschland wurden bisher erst zwei Projekte (2 %) finanziert und die Schweiz kam erst im März 2022 dazu.
Die durchschnittliche Dauer der finanzierten Projekte liegt bei 9 Monaten und die durchschnittliche Finanzierungssumme liegt bei 155.000. 33 % aller Projekte wurde bis jetzt abgeschlossen und verkauft.
Dabei brachte erst im Februar 2022 eine Mietwohnung in Tallinn eine Gesamtrendite von 24,3 %. Ursprünglich waren hier nur 12,5 % Rendite eingeplant. Wird die Wohnung für mehr Geld verkauft, haben alle Investoren etwas davon. Das zeigt: Auch wenn das Risiko bei diesen Investments deutlich höher ist, ist auch die Rendite im Durchschnitt höher.
ReInvest24 entwickelt sich auch stetig weiter und verbessert viele Prozesse. So wurde in Moldawien das erste eigenständig entwickelte Immobilienprojekt veröffentlicht. Bei dem Projekt konnten sich Investoren über Livestream-Kameras das Baugelände selbst anschauen.
Wie funktioniert ReInvest24?
Nach der Registrierung musst du einen sogenannten KYC-Prozess durchlaufen. Der ist mittlerweile Standard bei den P2P-Plattformen und steht für Know-your-customer-Prozess. So soll Geldwäsche verhindert werden.
Die Plattform kann auf diese Art nachweisen, woher die Mittel kommen, haben eine nachvollziehbare Dokumentation und kann die Anleger eindeutig identifizieren.
Bei ReInvest24 musst du anhand deines Ausweis, Reisepasses oder deiner Aufenthaltsgenehmigung nachweisen, wer du bist. Der Prozess ist nahtlos in die Registrierung eingebunden. Du bekommst einen SecureLink auf deine E-Mail-Adresse geschickt.
Diesen Link öffnest du über dein Smartphone oder deinen Laptop, fotografierst beide Seiten deines Identifikationsdokuments und lädst es hoch.
Anschließend musst du noch ein Foto von dir selbst mit dem Gerät aufnehmen. Zum Schluss gibt es noch den sogenannten Liveness-Check, wo du lächeln, Augen schließen und den Kopf zu beiden Seiten bewegen musst. Fertig. Das dauert alles keine 3 Minuten.
Jetzt werden die Daten von ReInvest24 abgeglichen und schließlich dein Account freigegeben. Dieser Prozess ist mittlerweile bei allen größeren Plattformen im P2P-Bereich vorhanden.
Wie überweise ich Geld auf ReInvest24?
Nach der Freigabe kannst du Geld auf dein ReInvest24-Konto überweisen. Hierfür musst du auf dein Profil klicken und auf den Button „Geld einzahlen“. Dann erscheinen alle relevanten Daten, die du für die Überweisung brauchst. Die Daten kannst du über den „Kopieren“-Button einfach rüberkopieren.
Auch dieser Prozess ist einfach, aber du musst hier unbedingt dran denken, dass du deine Reference-Nummer und deinen Namen rüberkopierst. Sonst kann dein Geld nicht zugewiesen werden. Du kannst nur IBAN-Überweisungen in Euro vornehmen und keine SWIFT-Überweisungen.
Die Überweisung geht nach Großbritannien zur Payrnet Limited. Das ist eine Tochter der Railsbank, ein Banking-as-a-service-Unternehmen. Am ehesten lässt sich das mit der deutschen Solarisbank vergleichen, die Konten bspw. für Bison oder Trade Republic (künftig ist das hier die Deutsche Bank) verwaltet.
Innerhalb weniger Stunden ist das Geld auf dem Konto und du kannst mit dem Investieren loslegen. Das ist sowieso ein Phänomen, dass Geld aus dem Baltikum oder in das Baltikum oft schneller ist als innerhalb Deutschlands.
Wie investiere ich in Projekte?
Das Investieren in Projekte bei ReInvest24 ist sehr einfach. Nachdem du das Geld überwiesen hast, schaust du unter Objekte welche Projekte angeboten werden. Über die Reiter Primärmarkt, Sekundärmarkt und Abgeschlossen kannst du den Bereich wählen, wo du investieren willst.
Auf dem Primärmarkt findest du die Projekte, die sich in der Funding-Phase befinden und die noch nicht vollends finanziert wurden. Hier musst du mindestens 100 Euro in die Projekte investieren. Dafür erhältst du dann 100 Anteile á 1 Euro von diesem Projekt.
Bevor du investierst solltest du dir unbedingt einen Überblick verschaffen. Dafür gibt es die Reiter Objektüberblick, Investitionsrechnung, Finanzdaten (Bewertung/Anteile) und technische Übersicht (Bewertung und Gebäudeplan). Zusätzlich gibt es dann noch eine Fotogalerie mit Bildern des Projekts.
Wenn alles für dich passt, gibst du unter „Investieren“ in der rechten Spalte die Summe an, die du investieren willst. Anschließend musst du dein Passwort eingeben. Danach bist du Investor von dem Projekt und dein Geld wird investiert. . Bis zur konkreten Umsetzung des Projekts vergeht dann in der Regel aber noch einige Zeit.
Auf dem Sekundärmarkt findest du die Anteile von Projekten, die bereits vollständig finanziert wurden. Hier kannst du auch mit weniger Geld investieren.
Unter „Abgeschlossen“ findest du alle komplett zurückgezahlten Objekte mit dem jeweiligen endgültigen Zinssatz. Der kann durchaus wesentlich höher sein als ursprünglich angegeben, wenn die Immobilie für mehr Geld verkauft wurde.
Wie hoch sind die Kosten bei ReInvest24?
Das Kostenmodell von ReInvest24 wurde 2021 komplett geändert. Ursprünglich wurden 2 % gleich beim Investment in das jeweilige Projekt einbehalten.
Jetzt zahlst du erst am Ende eine sogenannte Success Fee und eine Gebühr von 1 % der Gesamtsumme wird fällig. Sie wird aber nur fällig, wenn das Projekt erfolgreich abgeschlossen wurde.
Wenn du Geld abheben willst, kostet es 2 Euro pro Überweisung. Das ist höher als bei anderen Plattformen. Bondora verlangt beispielsweise nur 1 Euro. Es lohnt sich also nicht für kleine Summen von wenigen Euro eine Überweisung zu machen.
Gibt es einen Zweitmarkt auf ReInvest24?
Gerade bei Plattformen mit langlaufenden Projekten kommt immer wieder die Frage auf, ob es einen Zweitmarkt gibt. Mit diesem soll Anlegern ermöglicht werden vorzeitig aus bestehenden Projekten auszusteigen.
Auch ReInvest24 bietet inzwischen einen Sekundärmarkt, wo du deine investierten Projekte verkaufen kannst. Das geht ganz unkompliziert mit einem Knopfdruck auf „Sell“ und kostet dich ebenfalls 1 %. Käufer können ohne Kosten Objekte vom Zweitmarkt kaufen.
Wo liegen die Risiken bei ReInvest24?
Bei einer Rendite von knapp 15 % ist es klar, dass da auch einige Risiken lauern. Das Eintreten einiger Risiken konnten Investoren in den vergangenen Monaten bei anderen P2P-Plattformen beobachten.
Es gab Scam-Plattformen, die durch die Corona-Pandemie entlarvt wurden, als die Anleger überraschend alle an ihr Geld wollten. Es gab Plattformen, die sich völlig übernommen hatten, und wo die Kredite reihenweise ausfielen. Aber es gab auch Projekte bei P2P-Plattformen, die bedingt durch die Corona-Pandemie einfach die Raten nicht mehr bezahlen konnten.
Das war etwas, von dem auch ReInvest24 betroffen war. Bei dem von mir investierten Projekt „Gewerbefläche für Restaurants und Weinboutiquen in Kadriorg“ kamen keine Einnahmen mehr rein und dadurch konnten auch keine Zinsen mehr bezahlt werden. Hier gab es sogar ein kurzes Video mit den beiden Inhabern des Restaurants, die ein Update gegeben haben.
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Alles wurde klar kommuniziert und alle Investoren konnten abstimmen, ob sie einen Aufschub gewähren. Der kam dann für einen bestimmten Zeitraum und seitdem werden wieder regelmäßig die Zinsen bezahlt. So ein Beispiel zeigt ganz klar, wie gut eine klare Kommunikation ist. Für mich gehört ReInvest24 da ganz nach vorn.
Kommt ein Projekt mal doch nicht zustande, wird das Geld inkl. aller Gebühren innerhalb kurzer Zeit wieder zurückgezahlt. So einen Fall hatte ich 2020.
Welche Sicherheiten gibt es bei ReInvest24?
Bei ReInvest24 gibt es keine Buyback-Garantie. Es werden vom Projektinhaber aber Sicherheiten verlangt. In der Regel ist das eine Grundschuld oder eine Hypothek. Sollten Probleme mit der Bezahlung entstehen, wird versucht eine Einigung zu finden.
Kommt keine Einigung zustande, werden die Sicherheiten zu Geld gemacht und anschließend an die Investoren ausgezahlt. Dieser Prozess kann aber durchaus bis zu einem Jahr dauern, wie ich bei Estateguru immer wieder beobachten konnte.
Momentan ist ReInvest24 dabei, in Estland die offizielle Lizenz als regulierte Finanzinstitution zu erhalten. Das sollte in Kürze der Fall sein.
Darüber hinaus arbeitet das Unternehmen daran, alle Bedingungen der neuen EU-Regulierung Europäischer Crowdfunding-Anbieter zu erfüllen. Diese Regularien treten am 10. November 2022 in Kraft und sollen für mehr Sicherheit in dem Bereich sorgen.
Wie läuft das mit den Steuern bei ReInvest24?
Auch bei ReInvest24 läuft es wie bei fast allen anderen P2P-Plattformen. Die Abgeltungssteuer wird hier nicht automatisch abgezogen wie bei den deutschen Banken, sondern du musst die vereinnahmten Zinsen über deine Steuererklärung angeben und versteuern.
Bei ReInvest24 musst du auf Income Report klicken. Danach kommt die genaue Ertragsübersicht. Du klickst bei Zeitraum auf das letzte Jahr und druckst das Ganze aus oder generierst ein PDF. Die Gesamteinnahmen von der Plattform musst du dann bei deiner Steuererklärung angeben.
Ich bin aber keiner Steuerberater und gebe hierzu auch keine Ratschläge. Wende dich bei Fragen daher auch an einen richtigen Steuerberater.
Fazit: Meine persönlichen Erfahrungen als Investor
Insgesamt habe ich mit 500 Euro Kapitaleinsatz in knapp 3 Jahren 131,85 € an Zinsen plus 0,50 € Bonus erhalten. Dabei waren 53,50 € Dividenden aus Vermietung, 51,49 € Kapitalzuwachs-Dividenden bei Ausstieg und 24,86 € Zinsen aus Darlehen.
Ende März habe ich weitere 180 Euro eingezahlt, um in das Schweizer Projekt und ein Projekt aus Moldawien zu investieren. Die Wertsteigerung der Objekte ist klar zu sehen, einfach zu bedienen, es lässt sich gut diversifizieren und meine persönlichen Erfahrungen sind sehr gut.
Fünf der Projekte, in die ich seit 2019 investiert habe, sind mittlerweile mit Gewinn verkauft worden. Ich habe bewusst so lange mit diesem Artikel gewartet, weil ich die Plattform über mehrere Jahre und unterschiedliche Projekte testen wollte.
Bei Crowdestor hat man gesehen was passiert, wenn man eine Plattform nur nach wenigen Monaten bewertet. Hier musste ich auf viel Geld verzichten, weil dort nicht viel funktioniert hat.
Seit dem Beginn der Corona-Pandemie sind alle meine Projekte stark verzögert. Hier habe ich seit 2019 über 500 Euro Verlust gemacht, weil dort sehr vieles schief gelaufen ist. Ob ich das Geld jemals wiedersehe steht in den Sternen.
An Gebühren habe ich bei ReInvest24 in 3 Jahren 17,68 € an Investitionsgebühren gezahlt. Das werde ich jetzt weiterhin so handhaben, wenn Projekte für mich interessant sind.
Wie bei den anderen P2P-Plattformen ist das Investieren in P2P-Kredite mit vielen Risiken verbunden. Neben dem Plattform- und Projektrisiko gibt es bei ReInvest24 auch länderspezifische Risiken.
Gerade die Projekte in Moldawien sind angesichts des Ukraine-Kriegs mit besonderen Risiken verbunden. Im Gegensatz zu Estland oder Lettland ist Moldawien (oder Moldau) nicht Mitglied in der EU oder der NATO.
Die schwierige Situation mit der von Russland gestützten Teilrepublik Transnistrien spielt hier nochmal besonders mit rein. Dieses Thema wurde aber auf dem YouTube-Kanal von ReInvest24 schon sehr früh in einer Q&A-Session thematisiert.
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Häufig gestellte Fragen
Als Investor sollte man wirklich immer darauf achten, dass man das Risiko auf mehrere Länder und Projekte streut. Ich bin nur in ein Projekt in Moldawien investiert.
Insgesamt überzeugt mich ReInvest24 mit interessanten Projekten, guter Kommunikation und natürlich auch einer dem Risiko angemessenen Rendite. Ich werde dort weiterhin investieren und hoffe, dass ReInvest24 organisch wächst und sich nicht wie Mintos mit Projekten übernimmt.
Künftig wird ReInvest24 auch noch nachhaltige Erneuerbare-Energien-Projekte in Moldawien anbieten, in die man investieren kann. Das ist nochmal ein interessanter Ansatz. Dafür arbeitet das Unternehmen mit dem größten Solar-Panel-Park in Chisinau zusammen. Ich werde mir diese Projekte dann auch mal genauer anschauen.
Anmerkung Februar 2024: Gestern wurden sowohl Primär- als auch Zweitmarkt von ReInvest24 zugemacht. Die estnische Aufsichtsbehörde warnt vor Reinvest24. Das Jahr 2023 war für die Plattform katastrophal. Ob sie sich davon wieder erholen, darf stark bezweifelt werden.
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Disclaimer: Vom Ersteller dieses Artikels gehandelte Aktien, ETFs, P2P-Kredite, Anleihen und Fonds sind immer mit Risiken behaftet. Alle Texte sowie die Hinweise und Informationen stellen keine Anlageberatung oder Empfehlung dar. Sie wurden nach bestem Wissen und Gewissen aus öffentlich zugänglichen Quellen übernommen.
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