Zum 7-jährigen Jubiläum des Finanzrocker-Podcasts habe ich ein Thema aufgegriffen, das ich in der Form noch nie hatte. Ich spreche mit meiner Hörerin und ehemaligen Kollegin Linda darüber, wie sie sich mit ihrem Mann ein Portfolio mit Ferienimmobilien in Travemünde aufgebaut hat.
Was waren die Herausforderungen? Wo liegen die Fallstricke? Darüber hinaus sprechen wir über nebenberufliche Selbstständigkeit, Humankapital und noch einiges mehr.
Inhalt
Überblick Interview
Mit der heutigen Folge gibt es den Finanzrocker-Podcast ganze 7 Jahre. In dieser Zeit hatte ich ganz viele unterschiedliche Themen in den mittlerweile 213 Folgen.
Ein Thema, das immer ein bißchen unterrepräsentiert war, sind die Immobilien. In Folge 14 habe ich ausführlich dargestellt, warum ich persönlich lieber miete als kaufe. Diese Meinung ist auch heute noch so. Ich kann die Liste sogar um noch weitere Punkte ergänzen.
Wenn es im Finanzrocker-Podcast nur um meine Meinung gehen würde, hätte ich mich thematisch schon 20 Mal im Kreis gedreht. Ohne eine gewisse Neugier für Themen außerhalb meiner persönlichen Interessen hätte ich die 7 Jahre Podcast nicht vollmachen können. Deshalb sind in den 213 Folgen auch sehr interessante Folgen über Immobilien-Investments enthalten.
Zu den Immobilien-Highlights gehören mit Sicherheit Folge 155, wo Sebastian mit unter 30 schon ein ordentliches Immobilienportfolio aufgebaut hat. Auch die Folge 183 mit Christiane von Hardenberg ging im Kern um Investments in Immobilien und ist hörenswert. Mein persönliches Highlight ist aber die Folge 123 mit Feuerwehrmann Carsten, der nebenberuflich in Hüpfburgen und Garagenhöfe investiert hat und sich mittlerweile hauptberuflich nur noch um die Garagenhöfe kümmert.
Ferienimmobilien kaufen an der Ostsee
Beim heutigen Interview fühlte ich mich an der einen oder anderen Stelle an die Folge mit Carsten erinnert. Ich habe heute Linda zu Gast. Linda ist eine ehemalige Kollegin mit der ich 2 Jahre zusammengearbeitet habe. Über Jahre war sie nebenberuflich selbstständig bis sie sich 2018 komplett selbstständig gemacht hat.
In der Zwischenzeit hat sie sich mit ihrem Mann ein Immobilienportfolio zur Ferienvermietung in Travemünde aufgebaut. Zu diesem Portfolio von Ferienhäusern und Ferienwohnungen gehört auch ein Garagenhof, weshalb ich im Gespräch dann auch an Carsten denken musste.
Generell kann man sagen, dass Ferienimmobilien an der Ostsee zu kaufen sehr beliebt ist. Gerade Hamburger weichen gern auf Schleswig-Holstein oder Mecklenburg-Vorpommern aus, weil der heimische Markt zu teuer geworden ist. Das erhöht erhöht natürlich die Preise von Ferienwohnungen und Ferienhäusern an der Ostsee.
Wie Linda das Portfolio von Ferienwohnungen an der Ostsee aufgebaut hat, welche Herausforderungen beim Ferienhaus kaufen es gab und wie sie überhaupt erst auf das Thema gestoßen ist, erzählt sie im knapp 60-minütigen Interview.
Shownotes Ferienimmobilien an der Ostsee
- Zur Webseite von Linda
- Zum LinkedIn-Profil von Linda
- Zum Interview mit Feuerwehrmann Carsten
- Zum Buch „Rich dad poor dad“ von Robert Kiyosaki*
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Zusammenfassung des Interviews
Du bist Productivity Coach. Was kann ich mir darunter vorstellen?
Ich bin selbstständig im Bereich Personalentwicklung und helfe Angestellten in den Bereichen Produktivität, Zeit- und Selbstmanagement, Delegation und im Umgang mit Konflikten. Außerdem bin ich Co-Geschäftsführerin eines Seminaranbieters „Profitraining“ bin dort auch als Seminarleiterin tätig.
Wann hast Du Dich das erste Mal mit Vermögensaufbau beschäftigt?
Bei einem Urlaub auf Madeira habe ich aus Langeweile das Buch „Rich Dad Poor Dad“ gelesen. Das war so der Startpunkt. Kurze Zeit später hatte ich mit meinem Mann die erste Immobilie gekauft.
- Kiyosaki, Robert T. T. (Autor)
Wie sieht Deine persönliche Asset Allokation aus?
Mittlerweile haben wir sechs Wohnungen in drei Häusern, ein Einfamilienhaus und einen Garagenhof mit 16 Garagen. Immobilien sind mein größter Posten in der Asset Allokation. Ansonsten habe ich noch ein kleines Aktienportfolio.
Warum liegt der Schwerpunkt auf Immobilien?
Das ist eher durch Zufall entstanden. Zum einen durch das Buch „Rich Dad Poor Dad“. Zum anderen haben wir durch die Inspiration von Freunden unsere Wohnung probeweise über Airbnb untervermietet, während wir im Urlaub waren. Wir hatten damit total positive Erfahrungen gemacht.
Auf der anderen Seite finde ich Immobilien einfach ein besonders greifbares Asset. Ich habe das Gefühl einen hohen Einfluss und Gestaltungsspielraum zu haben – die Auswahl der Lage, Preisverhandlung, Auswahl der Mieter usw. Außerdem kann man bei guter Bonität und mit relativ geringem Eigenkapital viel aufbauen.
Du hast Dich auf Ferienwohnungen spezialisiert. Inwiefern gibt es hier Unterschiede zur normalen Vermietung von Wohnungen?
Da gibt es steuerliche und rechtliche Unterschiede. Bei Ferienwohnungen stellt sich z.B. die Frage, ob die Mehrwertsteuer abgeführt wird, was bei Dauerwohnungen so nicht anfällt.
Rechtlich ist es so, dass je nach Region festgelegt ist, welche Objekte als Ferienwohnungen vermietet werden dürfen, um keinen Wohnraum wegzunehmen, beispielsweise in vielen Regionen Berlins.
Bei „normalen“ Vermietungen kann es Probleme geben wie Mietnomaden, die ihre Miete nicht zahlen, oder Messie-Mietern. Interessant ist allerdings auch die Vermietung an spezielle Zielgruppen wie beispielsweise Monteure.
Wie bietest Du die Wohnungen zur Vermietung an? Nutzt Du große Plattformen wie Booking oder machst Du das privat?
Anfangs haben wir noch Airbnb genutzt, mittlerweile nutzen wir nur noch Booking.com. Hier haben wir ein gutes Aufwand-Nutzen-Verhältnis und im Schnitt mehr Buchungen.
Mittlerweile haben wir auch einen Verwalter vor Ort, der auf Provisionsbasis für uns arbeitet. Der kümmert sich um die Vermietung und alle Fragen rund um das Mietobjekt. Ich habe ja noch einen normalen Job, da ist es gut, wenn sich jemand anderes größtenteils um das Organisatorische kümmert und Telefonate zu beliebigen Uhrzeiten entgegennehmen kann.
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Wie gehst Du bei der Auswahl vor? Gibt es da bestimmte Punkte, die erfüllt werden sollten?
Wir wählen meist Objekte, die andere nicht wählen würden, weil sie auf den ersten Blick nach viel Arbeit aussehen, sie sich nicht herantrauen oder nicht die Vorstellungskraft haben, was aus einer Immobilie werden kann.
Die Herausforderung ist allerdings den Renovierungsaufwand richtig einzuschätzen. Wenn dieser höher als 15% des Kaufpreises liegt, muss man die Kosten abschreiben und ein deutlich höherer Aufwand entsteht.
Wie gehst Du beim Kaufprozess selbst vor? Wie habt Ihr finanziert? Tragen sich die Wohnungen durch die Ferienvermietung selbst?
Das ist unterschiedlich. Einige Objekte bringen eine gute Rendite, andere kommen so bei null raus. Unterm Strich liegen wir bei 7-15% Rendite pro Objekt. Das würde man mit Langzeit-Vermietungen wahrscheinlich nicht so hinbekommen.
Hat die Corona-Pandemie für Einbußen gesorgt oder lief der Sommer trotzdem gut?
Die Lockdowns waren auch für uns ein Problem. Die Ferienvermietungen war auf null, die waren ja sogar untersagt. Ich und mein Mann sind beide selbstständig und damit kam keine der staatlichen Rettungsschirme für uns infrage. Die letzten Urlaubsaisons an der Nord- und Ostsee haben das Loch aber wieder gut auffangen können.
Wir haben die Wohnungen alle so finanziert, dass wir sie auch normal vermieten könnten, quasi als Plan B. Ich bin sehr froh, dass wir das so gemacht haben.
Welche konkreten Learnings hast Du denn bei den Immobilien-Investments mitnehmen können?
Das wichtigste Learning ist: Es ist absolut machbar – mit dem richtigen Drive und etwas Mut. Wir kommen nicht aus reichen Familien, wie viele denken.
Es braucht auch einen langen Atem sowohl bei der Immobilienauswahl, Finanzierung, Renovierung und Vermietung. Die meisten Objekte haben wir über die regulären Plattformen bekommen, ein paar auch unter der Hand.
Aktuell sind die Preise ziemlich aufgebläht. Da sollte man aufpassen, dass die Preise noch im Verhältnis zum tatsächlichen Wert stehen.
Welchen Einfluss hat denn die steigende Inflation auf Dich als Immobilienbesitzerin?
Bei der Ferienvermietung können wir die Preise sehr flexibel anheben und so die gestiegenen Nebenkosten 1:1 auf die Mieter umlegen. Glücklicherweise haben wir auch eine lange Zinsbindung bei den Krediten.
Allerdings merken wir schon, dass die Mieter etwas verhaltener sind und sich anscheinend eher überlegen, ob sie wirklich Urlaub buchen sollen, auf flexible Stornobedingungen achten usw.
Nutzt Du bei den Immobilien bestimmte Tools oder Kontenstruktur, die Dir die Verwaltung erleichtern?
Ja und nein. Wir haben für alle Immobilien separate Konten, was auch rechtlich vorgeschrieben ist. Dadurch sehen wir sehr gut die Renditen. Ansonsten machen wir die Abrechnungen ganz einfach über Excel-Tabellen.
Wie bist Du auf das Thema Garagen gestoßen? Was sollte hierbei beachtet werden?
Wir sind per Zufall auf das Thema gestoßen. Ursprünglich habe ich nach einem Baugrundstück gesucht für den Neubau eines Mehrfamilienhauses.
Dafür wollten wir ursprünglich das Grundstück unseres Garagenparks nutzen. Allerdings darf dort kein Haus gebaut werden, weil die Bodenspannung nicht ausreicht. Also hatten wir über eBay-Kleinanzeigen die Nachfrage zu Garagen angetestet. Nachdem dieser Test positiv war, haben wir uns für die Vermietung von Garagen entschieden, welche etwa eine Rendite von 10% bringt.
In den letzten zehn Jahren hast du dich sowohl erfolgreich selbstständig gemacht als auch dein Immobilienportfolio aufgebaut – welches Mindset braucht es dazu? Kann das jeder?
Das kann jeder – das ist mir wichtig zu sagen! Jeder kann sich selbstständig machen und Immobilien vermieten! Natürlich ist das auch eine Persönlichkeitsfrage, aber es ist keinem privilegierten Kreis vorbehalten.
Allerdings braucht beides eine gute Portion Durchhaltevermögen. Insbesondere bei der Selbstständigkeit braucht es meiner Erfahrung nach etwa drei bis fünf Jahre bis man sich wirklich ein stabiles Standing aufgebaut hat, man sich bekannt gemacht hat und die Leute einem vertrauen.
Wie investierst Du an der Börse? Worauf achtest Du bei Einzelaktien?
Ich finde die Börse interessant und möchte mich breit aufstellen. Primär ETFs, aber auch einzelne Aktien. Langfristig wollen wir vielleicht ein paar Immobilien verkaufen und mehr in ETFs investieren.
Fehlentscheidungen gehören auch an der Börse dazu. Aus welchen hast du am meisten gelernt?
Fehlentscheidungen gehören wohl dazu, die aber zum Glück nicht schlimm waren. Beispielsweise niedrigpreisige Einzelkäufe mit viel zu hohen Ordergebühren. Je länger wir dabei sind, desto mehr trauen wir uns auch!
Welche Zukunftsziele hast Du Dir gesetzt für die kommenden 5-10 Jahre?
Ich würde gerne noch einige Immobilien kaufen, auch wenn es viel Arbeit ist. Andere Objekte wiederum verkaufen. Es ist mir ans Herz gewachsen. Langfristig möchte ich einen Anteil von 50:50 Aktien zu Immobilien erreichen.
Im Rahmen der Selbstständigkeit möchte ich mein Unternehmen weiter wachsen lassen, neue Trainer einstellen usw.
Zum Abschluss mache ich nochmal das obligatorische Wordshuffle mit Dir. Ich nenne Dir Begriffe und Du sagst, was Dir einfällt.
Travemünde
Die schönste Stadt der Welt! ☺ Im Sommer ist es schön wenn die ganzen Touristen da sind und im Winter ist es schön, wenn sie wieder weg sind.
Zeitmanagement
Einer der wichtigsten Kompetenzen die man haben kann, um immer mehr in eine Selbstbestimmung zu kommen. Zu einem gewissen Punkt sind wir alle fremdbestimmt. Mit dem richtigen Zeitmanagement können wir eine gute Balance erreichen, um langfristig zufrieden zu sein.
Rockmusik
Ich höre jede Form von Musik gerne – außer Rockmusik! Allerdings verbinde ich mit Menschen, die Rockmusik hören, sehr sympathische und aufgeschlossene Menschen!
Reisen
Ich liebe Reisen. Ich mache für mich einen Unterschied zwischen Urlaub und Reisen. Reisen ist für mich nicht am Strand liegen (was aber auch mal total wichtig ist) sondern Land und Leute kennenzulernen. Durch das Reisen stellt man fest, dass es überall auf der Welt unglaublich nette Menschen gibt und erweitert den eigenen Horizont.
Nachhaltigkeit
Sowohl im Rahmen meiner Bachelor- als auch Masterarbeit habe ich mich mit diesem Thema befasst. Ich finde es unglaublich wichtig und auch spannend, in welche Richtung sich unsere Gesellschaft hier noch entwickelt. Ich denke jeder Mensch kann seinen Beitrag dazu leisten.
Humankapital
Unglaublich wichtig. Ich habe viele tausende Euros in meine eigene Weiterbildung gesteckt zu den Themen Seminare, Umschulung, Coaching, Persönlichkeitsentwicklung usw. Alles was ich investiert habe, habe ich doppelt und dreifach zurückbekommen und ich habe es nie bereut!
Glück
Glück ist ein weitgefasster Begriff. Für mich ist dieser Begriff sehr mit Dankbarkeit und einer positiven Lebenseinstellung verbunden, nicht unbedingt mit Erfolgen und Besitztümern.
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7 Antworten
Interessant, dass diese Folge (noch) keinen Kommentar hat. Es war wieder einmal eine dieser Folgen, wo ich dachte, das bringt mir nichts, da ich schon fast aus Prinzip keine Immobilien habe, ausser einem kleinen Anteil in einem globalen Immo ETF. Die Folge hat mir dann aber sehr gefallen, einfach weil Linda sehr engagiert und interessant über ihre Projekte gesprochen hat. In einem Punkt hat sie aber total unrecht: Nicht jede(r) kann das. Man muss ihr doch nur ein bisschen zuhören, um zu begreifen, mit wie viel Intelligenz, Hartnäckigkeit, Disziplin und Vision sie (und ihr Mann) ihre Projekte vorwärts bringt. Ich ziehe da total meinen Hut.
Auch hier herzlichen Dank für Dein Feedback. Ich sehe es genau wie Du!
Bei der Folge macht sich wieder bemerkbar, dass die Headline/das Thema viele abschreckt mal reinzuhören. Aber die Ferienimmobilien sind ja das Hauptthema. Da hätte eine andere Headline nicht wirklich gepasst.
Und was die Kommentare angeht: Es gibt sehr selten Feedback zu den Folgen – trotz der vielen Hörer.
Das ganze ist überhaupt kein Thema für mich und ich fand ich es sehr interessant und auch angenehm zuzuhören.
Ich muss mich hier aber anschließen, nicht jeder kann das und ich denke nicht nur wegen der fehlenden Disziplin, es braucht auch das Startkapital und die entsprechende Ahnung von dem was man da vorhat bzw. wie man fachgerecht saniert wenn nötig.
Etwas lustig fand ich aber das Ende als ihr erst davon gesprochen habt wie große Fans von Fernreisen ihr seid und dann die Frage diskutiert habt wie man nachhaltiger leben und was man selber tun kann. Ich denke gerade im Zuge der Klimakrise sind eben genau Fernreisen zunehmend kritisch zu sehen.
Ja, ich gebe Dir völlig recht: Die Punkte Reisen und Nachhaltigkeit sind etwas gegensätzlich, aber ohne Fernreisen lerne ich auch keine anderen Kulturen kennen. Für mich zählt es ganz klar zum Humankapital und das war eins der Themen dieser Folge. Das sollte aber nicht ausufern, weil gerade die Flüge nicht gerade nachhaltig sind.
Aber freut mich, dass Dir die Folge sonst gefallen hat. Es ist auch nicht mein Thema, aber ich fand das Interview persönlich sehr gut und habe einiges mitnehmen können.
Ich finde ja einen anderen Punkt an diesen „Immobilien-Interviews“ ganz interessant: Es scheint doch immer wieder durch, wie zeitintensiv die Vermietung von Immobilien ist. Linda sagte ja selbst etwas wie „weiß nicht, wie oft ich abends in einer Wohnung stand, weil die Heizung nicht funktionierte“. Das sollte sich jeder bewusst machen, der Immobilien zur Kapitalanlage kaufen möchte.
Inzwischen sehe ich „Vermietung“ quasi als Zweitjob: Natürlich kann man damit zusätzliches Geld verdienen – dem steht aber auch Zeiteinsatz gegenüber und – für mich noch schlimmer – dieser Zeiteinsatz ist nicht planbar wie ein normaler Job. Dadurch relativieren sich für mich auch Renditen oberhalb der allgemeinen Aktienrendite, die ich über einen Vanguard All-World praktisch ohne jeden Zeiteinsatz abgreifen kann.
Natürlich können Immo-Investments dennoch sinnvoll oder vielleicht auch erfüllend sein, man kann natürlich auch alles an Verwalter abgeben, aber dann ist die Rendite natürlich wieder fraglich und hängt sehr vom Einsatz des Verwalters ab.
Ich hätte die Folge beinahe nicht gehört, weil ich dachte, Investments in Ferienimmobilien und Garagenhöfe sind nichts für mich. Neulich habe ich das beim Autofahren nachgeholt und fand das Interview super interessant. Ich finde es super, dass du auch solche Themen aufgreifst.
Das freut mich, dass Dir die Folge gefallen hat, Mareen. Du beschreibst aber genau das Dilemma vor dem ich stehe: Die Headline interessiert sehr viele nicht und sie hören nicht rein. Das ist sehr schade. Hätte ich dagegen geschrieben „Ich habe mein Vermögen durch kluge Entscheidungen aufgebaut“ wäre die Folge der Renner geworden. Aber das hätte auch nicht so wirklich zum Inhalt gepasst.
Mittlerweile ist die Headline noch wichtiger geworden, damit die Folge ein Erfolg wird. Vielleicht sollte ich mich mehr an den Headlines von Börsen-Magazinen orientieren. Dann gehen meine Zahlen auch wieder schnell hoch. Ich will aber eher durch Inhalte überzeugen und nicht nur durch Clickbait-Headlines.
Viele Grüße
Daniel