Ist mieten besser als kaufen? Kaum ein Thema wird so emotional und mit Nachddruck diskutiert wie die Frage nach der eigenen Immobilie. Die Deutschen sind ein Volk der Häuslebauer und das ist auch völlig in Ordnung. Ich sehe Immobilien als gute Diversifikation für mein Portfolio, würde mir aber keine eigene Wohnung oder ein eigenes Häuschen ans Bein binden. Warum das so ist, erkläre ich Dir anhand von acht Gründen. Und von allen, die theoretisch über dieses Thema schreiben, bin ich der Einzige, der aus Erfahrung sprechen kann. Denn ich wohne in einer Eigentumswohnung.
Inhalt
Überblick Mieten besser als Kaufen
Bevor Du jetzt in die Tasten haust und kommentierst: Es ist die Wohnung meiner Freundin. Diese hat sie vor fünfzehn Jahren gekauft – zwei Wochen bevor wir uns kennengelernt haben. Deswegen kenne ich auch aus erster Hand die Emotionen, die in so einer eigenen Immobilie stecken.
Genauso wie über den eigenen Job kannst Du Dich hier um Kopf und Kragen reden und laustark diskutieren. Und bei der Diskussion haben beide Recht. Denn bei der Frage mieten oder kaufen geht es nicht um Richtig oder Falsch, sondern um den persönlichen Lebensweg. Und bei vielen ist das Thema Immobilien von Anfang an ein Traum. Gerade bei einer Familie bietet sich ein eigenes Grundstück mit Garten, Haus und vielen Zimmer an.
Meine Großeltern hatten über 30 Jahre ihr eigenes schönes Haus mit großem Garten, zu dem ich eine sehr enge Bindung hatte. Schließlich bin ich dort aufgewachsen, habe meine Ferien regelmäßig dort verbracht und habe später oft allein das Haus gehütet.
Ab einem gewissen Alter konnten sie sich aber nicht mehr um Haus und Garten kümmern. Nun leben sie glücklich und zufrieden in einer gemieteten 2-Zimmer-Wohnung. Meine Eltern haben ein tolles Haus, was sich immer mehr zu einer furchtbaren Last entwickelt.
Du siehst: Das Thema eigene Immobilie ist für mich kein Neuland. Ich habe mir auch ganz genau überlegt, warum ich mich nicht für eine eigene Immobilie entscheide. Deshalb führe ich im Folgenden die acht Gründe auf, die Dir vielleicht dabei helfen, eine Entscheidung zu treffen. Sie basieren in erster Linie auf Erfahrungen, die ich gemacht habe.
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Aber Vorsicht: Es wird eine feuchte Geschichte über Pornos, Nutten und Alkoholexzesse. Also Rock n‘ Roll-Lifestyle pur. Und jedes Wort ist wahr, nicht ausgedacht. Insgeheim willst Du doch genau das lesen oder hören, oder? Aber keine Angst: Im weiteren Verlauf dieses Artikels verzichte ich auf weiteres Bild-Vokabular – zumindest wo es nicht hingehört.
Trotzdem soll Dir der Text ja einen Mehrwert liefern und ansprechend zu lesen sein. Für mich bedeutet das eine Herausforderung, weil ich die Grundidee zu diesem Artikel morgens um 04:30 Uhr im Schlaf hatte.
Bevor ich aber mit meinen neun Punkten loslegen, habe ich eine Bitte an Dich. Schaue Dir bitte das nachfolgende Video an. Du kannst von Dirk Müller und Peter Zwegat halten, was Du willst. Aber in den Aussagen steckt so viel Wahrheit, dass ich es gern als Intro nehmen möchte.
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1) Die Nachbarn
Dieses Thema war wahrscheinlich schon im alten Rom ein Ärgernis. Mit Deinen Nachbarn kannst Du Glück haben oder komplett in einen riesengroßen Pechtopf fallen. Als Mieter kannst Du jederzeit sagen: „Ich bin es leid und ziehe aus.“ Wenn es eine Eigentumswohnung oder ein Haus ist, kannst Du nicht einfach flüchten. So schnell verkaufst Du weder Haus noch Wohnung – selbst in einer Top-Lage in einer Top-Stadt. Da hängt ein ganzer Rattenschwanz dran: Finanzierung, neue Bleibe, die Schule der Kinder etc.
Wenn nichts mehr geht, ist aber auch ein Auszug aus der eigenen Wohnung unabdingbar. Bei uns in der Wohnanlage lebt eine Frau mittleren Alters. Die Dame steht auf Sex. Das hat zur Folge, dass die Bettgefährten oft wechseln. Gut, dagegen ist ja echt nichts einzuwenden. Jedem das seine. Auch nicht gegen ihre latente Porno-Sucht, die sie durchaus auch mit einer gehobenen Stereoanlage ins Haus schallen lässt. Nein, das Problem liegt darin, dass sie sehr laut beim Akt der Entspannung ist. Und das nächtelang. Wochenlang. Monatelang.
Die Eigentümerin oben drüber hat es nach einer monatelangen Tortur nicht mehr ausgehalten. Schlafstörungen, psychische Probleme und ständig dieser Ärger mit „Prinzessin Porno“, die ihr Lautstärkeproblem nicht einsehen wollte. Deshalb verkaufte sie irgendwann ihre Wohnung richtig verärgert.
Ein ganz massives Problem hast Du in einer Wohnanlage, wenn ein Eigentümer kein großes Interesse an der Auswahl seiner Mieter hat. Das ist jetzt in den fünfzehn Jahren nicht nur einmal passiert. Ein besonders extremes Beispiel hatten wir direkt in der Wohnung neben uns. Wobei ich sagen muss, dass wir die ganzen Probleme gar nicht so mitbekommen haben.
Neben uns wohnte ein russischer LKW-Fahrer. Er sprach nur gebrochen deutsch, wurde über eine deutsche Bekannte in die Wohnung gesteckt und hatte zwei Hobbys: Alkohol und Nutten. Fast jedes Wochenende waren dann abwechselnd Ludmilla, Tatjana und Svetlana zu Besuch – Wodka-Partys inklusive.
In voller Lautstärke wurde auf dem kleinen Balkon gegrillt, so dass auch alle Nachbarn etwas in Form von Geruch und Geräuschen davon hatten. Die Nachbarin oben drüber hatte noch mehr davon. Ihre Blumenkästen fingen an zu schmelzen. Kurzerhand goss sie dann eimerweise Wasser von ihrem Balkon auf Ludmilla, Jewgeni und Svetlana. Die Gesichter von denen hätte ich in dem Moment gern gesehen.
Das wurde irgendwann zu viel und die Polizei rückte an. Das passte unserem Lieblings-Nachbarn nicht, so dass er beim Anrufer persönlich klingelte und ohne Vorwarnung kräftig ausholte. Wenige Wochen später stolperte eine andere Nachbarin früh morgens auf dem Weg zur Arbeit über den Russen. Er lag im Delirium im Treppenhaus. Fast hätte sie sich die Haxen gebrochen.
Und wieder zwei Monate später hatte er wegen Trunkenheit am Steuer keinen Führerschein und keinen Job mehr – und damit war auch seine Aufenthaltsgenehmigung nicht mehr gültig. Und die Nachmieterin war widerum eine depressive Alkoholikerin, die irgendwann versuchte, sich vom Balkon zu stürzen. Andere finden es witzig, die frisch gewaschene Wäsche mit Ketchup zu beschmieren. Oder volltrunkene und vor die Tür gesetzte Ex-Lover strullern in den Hauseingang.
Das sind jetzt beileibe nicht alle Storys, die ich erzählen könnte, aber Du siehst wo die Reise hingeht. Das sind auch keine Einzelfälle.
In Mannheim habe ich in einem Haus gewohnt, dass relativ groß war. Bei mir auf dem Gang wohnten nette, ältere Nachbarn. Weiter unten sind die Nachbarn mit Küchenmessern aufeinander losgegangen und standen irgendwann unten an der Haustür. Das Blut tropfte aus dem aufgeschlitzten Arm herunter und der Krankenwagen trödelte. Bock auf eine Eigentumswohnung bei solchen Nachbarn? Über Ludwigshafen hülle ich jetzt das Mäntelchen des Schweigens. Oder vielleicht erzähle ich es exklusiv im Podcast.
Ich bin in Deutschland schon viel rumgekommen. Dabei habe ich gelernt, dass Immobilienbesitz immer ein Spiel mit dem Feuer ist. Das Thema Nachbarn spielt bei Wohnungen oft eine größere Rolle als bei einem Haus mit Garten.
Einen Einfluss darauf, was nebenan passiert, hast Du nie. Nur wenn Du die Wohnung nebenan selbst kaufst.
2) Die Baumaßnahmen
Das Leben in den eigenen vier Wänden könnte so schön sein. Aber wenn Du beispielsweise in einer Wohnanlage, die schon etwas älter sind, oder in einem älteren Haus wohnst, kommt irgendwann der Punkt der Renovierung. Oder die Kosten werden immer höher.
Meine Großeltern hatten einen tollen Bungalow mit zwei Etagen. Gebaut wurde das Haus in den siebziger Jahren. 30 Jahre später war die Dämmung nicht mehr in Ordnung und die Heizkosten wuchsen ins Unermessliche. Die Alternative: Frieren. Es war arschkalt in der Bude. Eine Komplettrenovierung kam nicht infrage, weil schlicht und ergreifend das Geld dafür fehlte. Dazu kam auch noch eine Erbpacht, die die Verkaufssituation erschwerte.
In der Wohnanlage, wo ich jetzt wohne, nagt ebenfalls der Zahn der Zeit. Die Wände halten nicht mehr dicht und werden feucht, die Dächer lecken und es treten bautechnische Mängel auf. Die Folge: Es kommt eine exorbitante Renovierung auf die Hausgemeinschaft zu. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer in Kürze einen Betrag zwischen 10.000 € und 20.000 € zahlen muss. Wie willst Du diese Mehrkosten bei einem späteren Verkauf wieder reinbekommen?
Dazu kommen veraltete Wohnungen, die in einigen Fällen bei einem Kauf komplett renoviert werden. Alte Küchen, Badezimmer mit schlumpfblauen 70er-Fliesen und mitunter verrottete Fensterfronten. Auf einen potenziellen Käufer kommen hier also auch noch einmal exorbitante Mehrkosten zu. Zwar kann ich so eine Preisreduzierung argumentieren, aber wenn ich Verkäufer wäre, würde ich mich nicht auf einen Rabatt einlassen.
Natürlich kannst Du auch in einen Neubau einziehen – zumindest wenn Du das nötige Kleingeld hast. Selbst hier in Lübeck gehen die vornehmen Neubauten bei mehreren 100.000 € los. In Köln gibt es 3-Zimmer am Rhein für 400.000 €. Von München und Hamburg rede ich hier noch gar nicht.
Da spiele ich lieber Dagobert Duck und freue mich über die Penunsen im Depot.
3) Die Ortsgebundenheit
Ok, ich gebe es ja zu: Ich bin das absolute Extrembeispiel. Schmeißt mir gern Eure Gegenargumente gegen den Kopf. Trotzdem gibt es viele Leute wie mich, die nicht in jeder Stadt Arbeit finden. Kaufe ich mir eine Immobilie ist das wie ein Betonklotz am Bein.
Natürlich kann ich die auch dann vermieten und mir in der neuen Stadt etwas Neues suchen. Aber wenn ich um die Schwierigkeit von vornherein weiß, ist es doch blöd zu kaufen, oder?
Ich würde mit meiner Freundin längst im Schwabenländle wohnen, wenn die Wohnung nicht gewesen wäre. Seitdem sie die Wohnung hat, habe ich fünf Jahre in Tübingen, zwei Jahre in Berlin, dreieinhalb Jahre in Mannheim, sechs Monate in Neuseeland und ein Jahr in Hamburg gewohnt. In Lübeck selbst wohne ich jetzt insgesamt drei Jahre.
Das Hansestädtchen ist halt meine Heimat und Fixpunkt. Immer wieder zieht es mich dorthin zurück. Aber eine Arbeit habe ich hier nie gefunden. Trotz zig Bewerbungen bei den zwei, drei möglichen Arbeitgebern kam nix bei rum.
Vielleicht bin ich eine rastlose Seele, aber für mich ist eine Ortsgebundenheit ein absoluter Wohlfühlkiller.
4) Die Mieter
Über uns steht die Wohnung leer. Der Eigentümer hat keinen großen Bock auf diese völlig verlotterte 1-Zimmerwohnung, die eigentlich echt cool ist. Deshalb steht sie seit fünf Jahren leer. Der Vormieter, ein Kette rauchender Taxifahrer, hatte in einer Nacht- und Nebel-Aktion die Biege gemacht – nachdem er monatelang keine Miete mehr bezahlt hatte.
Solche Messies oder Mietnomaden kannst Du als Vermieter immer haben. Schließlich schaust Du nicht in die Menschen hinein. Da bringt Dir weder das polizeiliche Führungszeugnis noch die nichtssagenden Arbeitszeugnisse oder Verdienstbescheinigungen etwas. Selbst ein Telefonat mit dem Arbeitgeber kann da zum Trugschluss werden.
Diese Problematik habe ich mit einigen Wohnungsbesitzern diskutiert und fast jeder hatte mindestens einen solchen Fall. Teilweise kommen dann zu den ausbleibenden Mieten noch Renovierungskosten in Höhe von mehreren Tausend Euro. Ist es Dir das wert? Oder verlässt Du Dich absolut auf Deine Menschenkenntnis.
5) Der Standort
Wohnst Du in München, Hamburg oder Berlin? Vielleicht im Umland bzw. Speckgürtel? Geile Geldanlage! Wenn Du Dir dort eine Immobilie leisten kannst, dann greif zu. Auch in zwanzig Jahren wird hier der Bedarf noch groß sein. Dort sind Häuser und Wohnungen begehrt und Jobs gibt es in Hülle und Fülle – selbst für Marketingtussis wie mich. Aber wie sieht es denn in anderen Regionen aus? In Deutschland gibt es immer mehr Regionen, wo Dir Häuser und Wohnungen fast hinterhergeschmissen werden. Im Harz, in Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg oder in Sachsen-Anhalt wirst Du keine Probleme haben, etwas geeignetes zu finden. Es gibt auch Städte wie Leipzig, Halle/Saale oder Dresden, die mittlerweile richtig angesagt sind. Bis hier jedoch ein wertsteigender Speckgürtel wie in Hamburg oder München entsteht, dauert es Jahrzehnte oder kommt nie.
Hast Du Dir mal überlegt, welche Probleme die sinkende deutsche Bevölkerung verursacht? Es ist Fakt, dass jedes Jahr weniger Kinder geboren werden. Job, Karriere, die Kosten oder die Freiheit sorgen für andere Lebenszeitmodelle abseits der Familie. In 30 Jahren besitzt Du dann ein supertolles Haus in wunderschöner Lage oder eine angesagte Wohnung im Szeneviertel. Gerade hast Du alles abbezahlt. Mit Deinen 60 Jahren kannst Du nicht mehr so gut laufen und in Deinem Haus gibt es keinen Fahrstuhl. Die Arbeit im Garten ist für Dich zur Last geworden. Deshalb möchtest Du in eine kleinere Mietwohnung mit Fahrstuhl. Mittlerweile hat sich die Anzahl der Einwohner in Deiner Stadt halbiert. Der Wert Deiner Immobilie hat sich gleich mit halbiert, weil keiner mehr in diese Stadt ziehen möchte. Und dann? Rock n‘ Roll mit Blumenkohl? Tanztee in der finanziellen Einbahnstraße? Es muss nicht passieren, aber es kann. Hier musst Du abwägen, was Dir wichtig ist und wie Du die Finanzen stemmst.
6) Der Kredit/die Kredite
Damit sind wir gleich mal beim Thema Finanzierung. Du solltest auf jeden Fall einen hohen Anteil an Eigenkapital mitbringen, bevor Du einen Kredit für Jahrzehnte abschließt. Es sei denn, Du heißt Alex Fischer vom Immobilien Investor Podcast und weißt wie der Hause läuft. Ich kenne viele Leute, bei denen gab es keine Probleme. Und ich kenne einige, denen schnürt der Traum vom Eigenheim jeden Monat das Portemonnaie zu. Und die Angst vor irgendwelchen Problemen schnürt die Kehle gleich mit zu. Überleg mal: Du bist Jahrzehnte ein Knecht Deiner Bank! Du bist nicht frei. Und bei der Anschlussfinanzierung werden die Zinsen mit Sicherheit nicht so niedrig sein wie heute.
Es ist nicht jeder ein Beamter mit einem bombenfesten Job und tollem Einkommen. Und wenn ich mir vorstelle, dass ich als Marketer bei der nächsten Krise ganz oben auf der „Tschüss und Goodbye“-Liste stehe, binde ich mir ganz sicher nicht freiwillig einen Kredit-Betonklotz ans Bein. Neulich habe ich im Schaufenster einer Bank ein Finanzierungsbeispiel über 100.000 Euro gesehen. Es war eine Baufinanzierung über 25 Jahre. Der gebundene Sollzinssatz lag bei 1,19 % bei einer Sollzinsbindung von 5 Jahren. Das ist auf dem ersten Blick nicht viel.
Aber nach den 5 Jahren wird es definitiv wieder höher werden. Die anfängliche monatliche Rate liegt hier bei 386,65 Euro. Der effektive Jahreszins liegt bei 1,20 Prozent. Für diesen Kredit musst Du mindestens 50 Prozent des Kaufpreises an Eigenkapital mitbringen. Zusätzlich kommen noch Kosten wie Notar, Makler, Grundbuchamt und Gebäudeversicherung dazu. Auf einen Schlag drückt Dich das Gewicht dieses Kredites auf den Boden der Tatsachen zurück. Das kommt für mich nicht in Frage. Für andere ist es kein Problem. Ich verweise an dieser Stelle daher auf Punkt 8, wo noch ein paar Gründe stehen, warum ich es nie machen würde.
7) Das Klumpenrisiko
Das sogenannte Klumpenrisiko habe ich Dir ja schon im letzten Artikel vorgestellt. Es besagt, dass Du Dein ganzes Geld in ein Ei im Korb gelegt hast. Und was haben wir bisher gelernt? Lege nie Dein ganzes Geld nur in eine einzige Sache an! Diversifikation ist das A und O der Geldanlage. Punkt!
Ich habe das ja schon erlebt, wie mein gesamtes Erspartes sich mit einem Mal halbiert hat. Das will ich nicht nochmal erleben. Bei einer Immobilie sparst Du so lange und so viel in eine einzige Sache, dass sich beim Faktor X Deine ganze Planung pulverisieren kann. Genauso wie bei einem Aktienfonds, der während der Krise 90 % verliert und dann liquidiert wird. Dir fehlt der Plan B, wenn Du nicht nebenbei ein Vermögen aufbaust bzw. aufbauen kannst. Und ein Auto ist keine Wertanlage! Das verliert schon zweistellig an Wert, wenn Du vom Hof des Autohökers fährst.
8) Der Faktor X
Es brennt in Deiner Wohnung. Du hast einen Wasserschaden. Du verlierst Deinen Job. Dein Mann oder Deine Frau will sich trennen. Der Faktor X kann all‘ Deine Träume im Handumdrehen komplett zu Alpträumen machen. Bist Du perfekt abgesichert in so einem Fall? Flexibel bist Du mit deiner eigenen Immobile jedenfalls nicht.
Versicherung hin oder her – vom Arbeitslosengeld Deinen Kredit zu finanzieren, ist absolut furchtbar. Mir ist das mal nach meinem Volontariat als Mieter passiert. Da bin ich gerade nach Hamburg gezogen, um nicht ständig pendeln zu müssen. Mein damaliger Arbeitgeber war nicht wirklich einfach und es gab erzwungene Pseudo-Arbeitszeiten bis 20 Uhr – obwohl nichts zu tun war. Mit dem Pendeln war ich teilweise erst um 22 Uhr zuhause und musste morgens um 7 Uhr wieder gen Hamburg fahren. Das war auf Dauer nicht möglich, so dass ich mich entschied umzuziehen.
Die Miete für mein 1-Zimmer-Loch in Hamburg betrug 550 € warm. Zwei Monate später entschied sich mein Arbeitgeber, den Volontariatsvertrag auslaufen zu lassen. Die Folge: Sperrfrist vom Arbeitsamt, weil es zu spät gemeldet wurde und sehr mickriges Arbeitslosengeld. Du merkst: Es war ein wunderbarer Arbeitgeber.
Um ehrlich zu sein, konnte ich gerade so die Miete bezahlen. Leben war davon nicht möglich. Deshalb musste ich Wohngeld beim Amt beantragen, um halbwegs über die Runden zu kommen. Angefühlt hat es sich wie Hartz 4 und eine persönliche Niederlage. Aber immerhin gibt es in Hamburg diese Option, sonst wäre es zappenduster gewesen.
Gut, ich war ganz am Anfang meiner Karriere, hatte überhaupt kein Geld für den Notfall gespart (nur das Geld in meinem Katastrophendachfonds, das ich nicht mitten in der Krise entnehmen wollte) und hatte bei vielem schlichtweg keinen Plan. Im weiteren Verlauf der Karriere habe ich aber bei anderen erlebt, was passieren kann, wenn Du ein Haus abzahlen und eine Familie ernähren musst – und dann der Faktor X zuschlägt.
In so einem Moment fallen dann wirklich Ostern, Weihnachten, Geburts- und Namenstag zusammen. Wenn es dann absolut unverschuldet ist, kannst Du jammern bis der Arzt kommt. Hilft aber nix, denn Du musst Lösungen finden. Und an erster Stelle steht dann das Weiterbedienen des Kredites. Monat für Monat. Jahr für Jahr.
Als Mieter konnte ich damals die Notbremse ziehen und kündigen. Die drei Monate habe ich halbwegs geschultert und als Lehre verbucht. Das kannst Du als Hausbesitzer vergessen. Glaub mir bitte: Manchmal kommt so ein vermeintlicher Sonderfall öfter als Du denkst.
- Kommer, Gerd (Author)
Fazit
In diesem sehr langen Artikel sollte es jetzt nicht um die durchschnittlichen Transaktionskosten beim Immobilienkauf gehen. Auch nicht um die mickrigen durchschnittlichen Renditen bei der Vermietung oder die so gut wie nicht vorhandene Wertsteigerung deutscher Häuser in den vergangenen vierzig Jahren.
Ich habe mir vor allem mit meinen Kollegen, die alle in Häusern wohnen, den Mund fusselig gequasselt. Jeder hat seinen eigenen Standpunkt und seine eigene Meinung. Genau deshalb habe ich jetzt meinen völlig subjektiven Artikel hier geschrieben.
Es gibt bei diesem Thema immer zwei Meinungen. Ich möchte keinem den Traum einer Immobilie ausreden. Andererseits möchte ich selbst auch nicht die jahrzehntelange Bindung an Kredite, Nachbarn, Baumaßnahmen und einen Ort. Jeder muss selbst entscheiden, ob er oder sie so etwas selber schultern möchte – oder doch lieber mieten und sparen.
Wie ist denn Deine Meinung zu diesem Thema? Viele Finanzblogger sind ja der gleichen Meinung wie ich. Warum hast Du Dir ein Haus oder eine Wohnung gekauft? Was war die Intention dahinter? Wie handhabst Du das mit dem Sparen? Kommentiere doch einfach diesen Artikel.
Damit bin ich nun am Ende meiner Themenwoche über Immobilien angekommen. Es ist wie geschrieben eine Betrachtung aus persönlicher Perspektive, aber es war mir trotzdem wichtig viele Aspekte über Immobilien zusammenzusuchen. Ich hoffe, Sie hat Dir gefallen und Du konntest eine Menge mitnehmen. Das würde mich sehr freuen. Die nächste Themenwoche zum Thema Humankapital folgt kommende Woche.
Review: Gerd Kommer: Kaufen oder Mieten?
Immobilienportfolio: 6 Möglichkeiten, wie Du Dein Vermögen diversifizieren kannst
„Lohnt sich der Vermögensaufbau mit Immobilien noch?“ – Laura Schick im Interview
Bild: Daniel Korth
16 Antworten
Es gibt ein schlagendes Argument fürs Kaufen: Viele Leute brauchen den Druck, den die Finanzierung eines Eigenheims mit sich bringt, um langfristig Geld auf die Seite zu legen und nicht bei jeder größeren Summe, die sich vielleicht auf dem Konto angesammelt hat, gleich ans nächste neue Auto zu denken.
Eine Immobilienfinanzierung wirkt da sehr disziplinierend und sorgt dafür, dass Leute, die ansonsten ihr Geld in Urlaub, Autos und sonstigen Konsum verprasst hätten, nach 10-20 Jahren ein paarhundert tausend EUR in Form von Immobilieneigentum angehäuft haben.
Das was im Bereich „Financial Independence“ immer als erstrebenswerter Lebensstil mit Konsumverzicht und Beschränkung auf das Wesentliche propagiert wird, ist für viele Häuslebauer gelebte Praxis, nicht aus Einsicht oder Erkenntnis heraus sondern aus dem Zwang, dass alle Kohle für die Kreditrückzahlung benötigt wird (was diesen Leuten oft bei der Entscheidung fürs eigene Haus gar nicht so klar war).
Ein sehr emotionales Thema. Entweder man nimmt einen Kredit auf und ist über viele Jahre der „Knecht seiner Bank“, oder man zahlt Monat für Monat einen mehr oder weniger hohen Mietpreis und macht damit nur seinen Vermieter reich…
Ich persönlich hab mich für das Mieten entschieden. Mein Geld lege ich lieber in Aktien(fonds), Rohstoffe, Anleihen etc. an. Liegt möglicherweise auch daran, dass ich momentan keinen Lebenspartner habe. Aber auch wenn, so kann es für mich nicht sein, dass ich für eine hohe Eigenkapitalquote meine ganzen Aktien verkaufen soll. Durch mein (hoffentlich) steigendes passives Einkommen ist mein erstes großes Ziel, dass dadurch meine Mietkosten gedeckt sein werden und ich somit faktisch mietfrei wohne.
Lustiger Artikel!
Punkt Nummer 3 kann ich sehr gut nachvollziehen. Bin selber innerhalb von 8 Jahren 12 mal umgezogen, wegen des Jobs aber auch weil ich es aufregend fand.
Dann kam unser kleiner Scheißer auf die Welt! Jetzt ist alles anders und statt zu mieten wohnen wir jetzt in der eigenen Immobilie. Wie Du gesagt hast, es ist alles abhängig von den Lebensumständen. Jetzt ist Priorität ein eigenes Heim zu haben (ohne die Unsicherheit des Mietens) und zu akzeptieren sich an einen Ort zu binden.
Ob es sich finanziell lohnt oder nicht habe ich für mich noch nicht abschließend geklärt. Durch die (langfristige) Finanzierung gibt es zumindest keine Überraschungen wie Mieterhöhungen. Die Inflation wird zu Deinem Verbündeten.
Bei der Entscheidung zu mieten oder kaufen ist Dein Punkt 5 der allerwichtigste. Ich glaube man sollte erst mal auf der Makroebene schauen wie sich so die Bevölkerungszahlen etc. in deiner Region entwickeln werden bevor man sich entscheidet. Dann kriegst du auch ein Gefühl dafür ob es sich finanziell lohnen kann oder ein Griff ins Klo wird. Das machen die wenigsten.
Es gibt sehr viele Gründe nicht im Eigenheim zu leben. Finanziell fährst du wahrscheinlich besser mit Mieten (und Alternativinvestment in Indexfonds). Aber meine Antwort ist normalerweise: Mieten ist auch scheiße! 🙂
Mach weiter so mit Deinem Blog. Ist wirklich super.
Hallo Daniel,
immer wieder Wahnsinn zu beobachten, wie beim Thema Immobilie der Kopf ausgeschaltet wird. Ich darf gerade wieder beobachten, wie in meinem nächsten Umfeld der ganz normale Wahnsinn beginnt.
Keine zehn Prozent Eigenkapital … Finanzierung von einem Kasperverein durchführen lassen … Vergleichen? Fehlanzeige … da spielt ständig die Angst mit, dass jemand anderes das Haus wegschnappt … also muss alles so schnell wie möglich stehen … der Mann geht jetzt schon rund um die Uhr arbeiten und will viel in Eigenleistung machen … stellt sich mir die Frage, wann er Zeit mit seinen drei Kindern verbringen will …
Wer eine Immobilie haben möchte, soll sich eine kaufen. Aber nach Möglichkeit eine, die in den Geldbeutel passt …
Nachdenkliche Grüße
Christoph
Ärgerlich, sehr ärgerlich. Ich hatte seit Wochen vor, einen fast identischen Artikel zu schreiben und nun das. Aber es sei dir gegönnt und ich spare mir die Arbeit 🙂 Klasse Artikel!
Zur Sache:
Ich habe ein Einfamilienhaus. Der Grund zu bauen war, dass ich mich damals noch nicht so intensiv mit Finanzen auskannte und ich durchaus der allgemeinen Meinung unterlag, dass eine eigene Immobilie eines der großen Lebensziele sei, man keine Miete mehr zahlen muss, unabhängig ist und all diese tollen Sprüche. Eben die allgemeine Meinung der Bevölkerung. Zählt man die Nachteile auf, wird man regelrecht als „Verräter“ an der Sache dargestellt und man hat ja sowieso keine Ahnung. Wie du schreibst, Immobilien sind extrem emotional. Zur nüchternen Betrachtung sind die Wenigsten bereit.
Aber zurück zur Sache.
Ich habe vermutlich bessere Voraussetzungen zum Hausbau gehabt, als die meisten anderen Leser, Käufer, Häuslebauer. Ich habe eine handwerkliche Lehre absolviert und anschließend Bauingenieurwesen studiert. Also hatte ich einerseits handwerkliches Können für die Muskelhypothek und andererseits doch relativ viel Fachwissen. So erstellte ich zum Beispiel die Planung selbst, machte die Ausschreibung der Gewerke, übernahm die Bauleitung etc.
Das Grundstück hatten wir bereits während meiner Studienzeit erworben und bis zum eigentlichen Hausbau bereits abbezahlt. Ich denke, das ist die halbe Miete (dabei reden wir gerade von Bauen). Lange Rede – kurzer Sinn. Wir haben inzwischen unser Haus abbezahlt, brauchen praktisch keine Handwerker (meine Frau sagt mir was ich zu tun habe) und mit den Nachbarn hatten wir auch weitestgehend Glück.
Für mich kann ich nur sagen, es war die richtige Entscheidung. In meiner derzeitigen Lebenssituation würde ich es wieder machen, da ich die finanzielle Sinnhaftigkeit meinem persönlichen Wohlbefinden unterordnen würde.
Eine weitere Sache:
Ich habe (auch hier) schon des Öfteren geschrieben, dass ich einem Laien dringendst davon abrate, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen. Wenn man nicht vom Fach ist, kann man unglaublich viel falsch machen und es gibt dermaßen viel Fallstricke, da könnte man problemlos ein Buch damit füllen. Auch hier spielen jedoch die Emotionen extrem rein. In meinem Bekanntenkreis möchte fast jeder unbedingt eine Wohnung zum Vermieten erwerben, weil es so toll ist. Sie fragen mich um Rat (ich bin in der Immo-Branche tätig), wollen aber nur meine Zustimmung zu ihrem so tollen Projekt hören. Leider beschreibe ich dann immer die Risiken und Nachteile, die sie nicht hören wollen. Sie kaufen trotzdem.
Ich kann auch deswegen aus dem Nähkästchen plaudern, da ich selber vier Eigentumswohnungen besaß und alles (vieles) mitgemacht habe. Selbst einen Mietnomaden musste ich rausklagen. Aber glücklicherweise wollen alle Wohnungen kaufen und die Preise sind hoch, daher habe ich bereits drei verkauft und die vierte kommt bald weg. Das wars dann und ich bin geheilt.
Warum hatte ich aber dann die Wohnungen überhaupt gekauft? Nun, das war vor über 10 Jahren. Wer etwas zurückblickt, der wird feststellen, das war eine Zeit, in der niemand Immobilien wollte und die Preise im Keller waren. Ich habe diese im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren erworben und absolute Schnäppchen gemacht. Ich habe sie zu 105 % finanziert (ja, das kann funktionieren) und damit gerechnet, dass ich die Wohnungen in 10 Jahren nach Ablauf der Spekulationsfrist zu einem halbwegs normalen Preis verkaufen kann. Das es jetzt besser lief als kalkuliert, kann ich nichts. Das ist halt der Markt. Aber rein über die Mieteinnahmen mit einer Wohnung Geld zu verdienen, klappt in den wenigsten Fällen. Ich erlebe es jeden Tag, wenn mir die Kunden ihre Erlebnisse erzählen.
Sry, dass ich vielleicht etwas vom Thema abgewichen bin, aber gerade einen Flow *lach*
Hey Alexander,
tut mir leid, dass ich schneller war. 🙂 Mir schwirrte dieser Artikel seit Wochen im Kopf herum.
Aber Dein Kommentar vertieft das Ganze noch einmal enorm – zumal Du Dich ja wirklich sehr gut mit der Materie auskennst. Finde ich sehr spannend, was Du zu erzählen. Herzlichen Dank dafür, dass Du Deine Gedanken diese Woche mit uns geteilt hast!
Viele Grüße
Daniel
Moin,
sehr guter Artikel, ich bin zu Zeit auch in der Situation ob ich mir eine Eigentumswohnung kaufen soll oder diese doch miete, daher verfolge ich deine letzten Artikel genau und möchte mich für deine Mühe bedanken.
Klar ist für mich bis jetzt, dass sich der Hauskauf auf dem Land nicht lohnt, aber der Erwerb einer Eigentumswohnung in der Stadt Sinn macht, anstatt dort Miete zu bezahlen, da man diese wieder „gut“ verkaufen kann oder aber vermietet.
Aber was mich zur Zeit etwas skeptisch macht sind die vielen Berichte über den Immobilienkauf, fast jeder spricht darüber Immobilien zu kaufen und zu vermieten. Das macht für mich den Kauf uninteressant, da diese Anlageklassen augenscheinlich sehr gehypt wird zur Zeit, was für eine Blase sprechen könnte.
Daher wohl doch eher mieten ….
Vielen Dank nochmal für Immobilien Artikelserie.
Gruß Ralph
Hallo zusammen,
an dieser Stelle noch einmal ein ganz herzliches Dankeschön für all‘ Eure wirklich interessanten Kommentare in dieser Woche. Da weiß ich dann warum ich so viel Arbeit in die Artikel reinstecke!
Ich würde gern auf jeden Kommentar einzeln antworten, aber das schaffe ich zeitlich einfach nicht mehr. Die Arbeit wird irgendwie immer mehr 😉
Viele Grüße
Daniel
Hallo,
sehr guter Artikel mit schlagkräftigen Argumenten.
Meine Eltern haben auch ein eigenes Haus und haben quasi ihr gesamtes Leben diesem leblosen Stück Mauerwerk unterworfen. Urlaub? Nein, wir müssen das Haus abbezahlen. Außerdem hast Du doch hier einen tollen Garten. Schüleraustausch? Nein, hierfür haben wir kein Geld.
Und immer dieses „zu Hause ist es doch am Schönsten“-Geschwafel, was eigentlich eine Selbstlüge ist.
Ich habe daraus gelernt, das Leben von mir und meinen eigenen Kindern keinem Haus zu unterwerfen, für das ich dann jahrzehntelang noch zittern muss, ob die Finanzierung so verläuft wie geplant.
Klar wäre es schön, selbst zu bauen und kreativ sein Traumhaus zu entwerfen. Aber mal ehrlich: das ist wahrscheinlich für 80 % überhaupt nicht realisierbar. Die Meisten bauen ja ohnehin ein Standardhaus.
Ja ! Ich kann mich meiner Vorrednerin nur anschließen, da ich die letzten Wochen nichts anderes tue als Finanzrocker zu hören ist mein Traum von der eigenen Immobilie in weite Ferne gerückt.
Warum auch immer, das Argument „Altersvorsorge“ scheidete komplett aus. Das Argument „Geldanalage“ ebenfalls.
Schuldenklumpen und Eigenkapitalfräse nehmen überhand.
Bausparverträge mit Niedrigzinsen habe ich mir zwar gesichert aber … nunja ich kann es nur schwer sagen. Einfach mal abwarten, was sich am Immobilienmarkt derzeit noch tun wird.
Falls sich etwas tut, dann bin ich bereit und Liquide dann immobil zu werden.
Hallo Daniel,
du schreibst:
„In der Wohnanlage, wo ich jetzt wohne, nagt ebenfalls der Zahn der Zeit…Das bedeutet, dass jeder Eigentümer in Kürze einen Betrag zwischen 10.000 € und 20.000 € zahlen muss.“
Und vorher hattest du geschrieben:
„Und von allen, die theoretisch über dieses Thema schreiben, bin ich der Einzige, der aus Erfahrung sprechen kann. Denn ich wohne in einer Eigentumswohnung…Es ist die Wohnung meiner Freundin.“
Und dann noch:
„Diese hat sie vor fünfzehn Jahren gekauft – zwei Wochen bevor wir uns kennengelernt haben.“
Irgendwie passt da für mich so gar nichts zusammen?!?
Das fängt schon mal bei dieser von dir behaupteten Horrorsumme von „zwischen 10.000 € und 20.000 € “ PRO Eigentümer(!) an.
Da du von einer „Wohnanlage“ sprichst, ist es ja sehr wahrscheinlich, dass es sich dabei nicht um ein völlig heruntergekommenes Zweifamilienhaus handelt, sondern schon um eine etwas größere Immobilie mit entsprechend vielen Wohneinheiten/Eigentümern.
Für bitte WAS GENAU sollte dann irgend ein Eigentümer 10000 oder gar 20000 Euro bezahlen sollen/müssen?
Für einen Komplettabriss und anschliessenden Neuaufbau? 😉
„Die Wände halten nicht mehr dicht und werden feucht, die Dächer lecken und es treten bautechnische Mängel auf.“
Feuchte Wände in ausnahmslos allen Wohnungen einer Wohnanlage klingt sehr, ähm…ungewöhnlich; gleich mehrere (ich nehme mal an: flächendeckend) leckende Dächer auch – aber sei´s drum: Eine Instandhaltungsrücklage gibt es in dieser Wohnanlage aber auch, oder?
Und was bedeutet denn dieses „…UND es treten bautechnische Mängel auf“? Was gibt es denn noch? Feuchte Keller? 😉
Bei der von mir vor gut einem Jahr erworbenen Wohnung (zur Eigennutzung) habe ich mir mal die Protokolle der Eigentümergemeinschaft seit Bestehen der Wohnanlage angeschaut und bin in 19 Jahren auf insgesamt drei Sonderumlagen mit einem Gesamtvolumen von ca. 700(!) Euro gestossen – wovon der Hauptteil auf eine KOMPLETTE Fassadensanierung entfällt, die gerade ganz aktuell durchgeführt wird und das nächste Mal wohl zum 40. Geburtstag fällig sein wird.
Eine neue Heizung, Hausflurrenovierungen und diverse Balkon- und Dachsanierungen wegen ursprünglichen Baupfusch wurden in der Vergangenheit – wie zig andere Instandhaltungsmaßnahmen – samt und sonders aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt.
Es mag ja durchaus sein, dass in unserer Wohnanlage in der Vergangenheit vieles besser lief als in der deinen, aber das du hier ernsthaft behauptest, dass ein Eigentümer mal eben 10-20 Tausend Euronen als Sonderumlage blechen soll, ist schlichtweg Blödsinn.
Es sei denn, du würdest in einer total abrissreifen Bude wohnen, die schon vor 15 Jahren völliger Schrott war.
Gegen dieses Szenario sprechen aber zwei Dinge: Zum einen wohnst du ja seit nunmehr 15 Jahren in dieser Wohnung mit all diesen „bautechnischen Mängeln“, und zum anderen hättest du es also in all dieser Zeit nicht hingebracht, deine Freundin als Eigentümerin zum Verkauf dieser absolut „renditezerstörenden“ Wohnung zu animieren. Denn letztlich ist es ja sie, also deine eigene Freundin, die jetzt zeitnah diese von dir behaupteten 10000 bis 20000 Euro blechen müsste, damit euer gemeinsames Heim wieder von allen Seiten trocken wird. 😉
Moin Alexander,
vielen Dank für Deinen sehr langen Kommentar und Deine Anmerkungen. Da die Baumaßnahmen gerade mitten im Gange sind, passt eine Anmerkung dazu ganz gut.
Die Aussagen im Artikel passen nach wie vor sehr gut zusammen. Wenn Du ein Haus, eine Wohnung oder eine ganze Wohnanlage hast, das/die 40 Jahre alt ist, musst Du unweigerlich Geld reinstecken. Nach 40 Jahren ist auch einiges zu machen. Bei einer 19 Jahre alten Immobilie wie bei Dir, nagt der Zahn der Zeit natürlich noch nicht an der Struktur.
Und hast Du eine Vorstellung, was da für Kosten auf einen zukommen? Die Arbeiten (Treppenhäuser, Sandstrahlarbeiten, Sanierung, Gerüstbau etc.) in der Wohnanlage kosten insgesamt über 1 Million Euro. Die Kosten werden anteilig auf die 72 Eigentümer auf Basis der Quadratmeterzahl gelegt. Auf der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, nicht auf die Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen, sondern es komplett selbst zu tragen. Aus Sicherheitsgründen bleibt die Instandhaltungsrücklage unangetastet, falls Fahrstühle, Garagentor oder anderes kaputt gehen sollten. Das heißt: Überweisung der kompletten Summe auf einen Schlag. Es gibt hier Eigentümer, die zwei Wohnungen haben. Und die sind schnell bei über 30.000 Euro.
Die Wohnlage gehört zu einer der bevorzugten Wohngegenden in Lübeck. Letztes Jahr wurde eine 3-Zimmer-Wohnung im Haus für ordentlich Aufschlag verkauft – in dem Wissen, dass noch teure Sanierungsarbeiten anstehen. Die generelle Rendite der Immobilie ist also nach wie vor gegeben.
Mein Schwager hat mir letzte Woche erzählt, dass es ein begehrtes Hochhaus in Köln gibt, das dringend renoviert werden muss. Hier kommen auf den (Neu-)Eigentümer Zusatzkosten in Höhe von 70.000 Euro zu. Bei einer Besichtigung haben sie ihm das mitgeteilt. Da sind die 10.000 – 20.000 Euro absolute Peanuts!!!!
Deshalb sollte sich jeder Gedanken machen, ob er im Falle eines Falles eine Immobilie kauft – gerade bei jahrzehntealten Wohnungen, Häusern oder Wohnanlagen. Ich glaube, Du hast Dir da noch nicht so viele Gedanken zu gemacht und machst Dir das etwas zu einfach. Und bei den Häusern meiner Schwieger- und Großeltern liegt der Sachverhalt genauso. In den vergangenen 15 Jahren waren die Instandhaltungskosten hier in der Anlage ebenfalls überschaubar.
Wer Eigentümer ist, muss sich um sein Eigentum kümmern. Ihm sollte bewusst sein, dass da hohe Kosten anfallen – egal ob Auto, Wohnung oder Pferd.
Viele Grüße
Daniel
Hallo Daniel,
auch wenn eure Wohnanlage schon 40 Jahre auf dem Buckel hat, sind die von dir genannten Zahlen für mich absolut nicht nachvollziehbar.
Eine ordentliche Verwaltung kalkuliert die Instandhaltungsrücklage so, dass die Immobilie jederzeit und auch jeweils „altersgerecht“ in Schuss gehalten werden kann. Wenn in einer 40 Jahre alten Wohnalage mit 72 Wohneinheiten also plötzlich Sanierungskosten von „über 1 Million Euro“ für „Treppenhäuser, Sandstrahlarbeiten, Sanierung, Gerüstbau etc.“ fällig werden, ist meines Erachtens irgend etwas Grundsätzliches faul. Mit der Immobilie, mit der Verwaltung oder mit den Zahlen.
Unsere Wohnanlage (ebenfalls mit Fahrstühlen und einer Tiefgarage) hat 75 Wohneinheiten und zur oben erwähnten Fassadensanierung unserer beiden Häuser (Haus1 50WE, Haus2 25WE), mussten genau so Gerüste aufgestellt werden. Für meine Wohnung, die zu den Größten gehört, waren das gerade mal 475 Euro Sonderumlage. Die Instandhaltungsrücklage wurde dafür gleichfalls nicht angetastet, obwohl sie dafür (wenn auch gerade so) gereicht hätte.
Mir erschliesst sich also – auch unter Einrechnung größerer Sanierungsarbeiten aufgrund des höheren Alters – schon mal überhaupt nicht, woher diese Summe von über 1 Million/10-20 Tsd Euro pro Eigentümer kommen soll. Es sei denn, wir reden hier von einer KERNSANIERUNG, d.h. die Immobilie(n) hätten einen über Jahrzehnte angesammelten immensen Instandhaltungsrückstau, oder anders formuliert: sind ziemlicher Schrott.
Was allerdings beim Erwerb einer Immobilie auch kein grundsätzliches Problem sein muss – wenn denn der Preis stimmt!
Bei deinem Beispiel mit dem Hochhaus in Köln ist die Rechnung doch ganz einfach: Wenn ich beim Kauf einer Wohnung in diesem begehrten und gleichzeitig völlig heruntergekommenen Haus Zusatzkosten in Höhe von 70000 (holla!) Euro habe, muss der Kaufpreis um eben jene 70000 Euro reduziert werden, sonst kaufe ich ganz logischer Weise nicht.
Und genau so (wenn auch unter anderen Voraussetzungen) lässt sich das Ganze auch auf deine Freundin übertragen, in deren Eigentumswohnung du seit nunmehr 15 Jahren lebst: Offenbar hat sie zu einem angemessenen Preis gekauft, wenn selbst du als absoluter Wohneigentumskritiker es in all den Jahren des sicherlich nicht unsichtbaren Verfalls der Immobilie(n) nicht geschafft hast, sie zu einem Verkauf zu bewegen.
Die feuchten Wände, undichten Dächer und sonstigen Mängel an der Bausubstanz (konkret nanntest du in deinem letzten Post dann nur noch „Treppenhäuser“ ;-)) werden ja nicht erst vor ein paar Tagen aufgetreten sein.
„Wer Eigentümer ist, muss sich um sein Eigentum kümmern.“
Absolut korrekt.
„Ihm sollte bewusst sein, dass da hohe Kosten anfallen – egal ob Auto, Wohnung oder Pferd.“
Mietwohnung hast du noch vergessen.
Und mir fällt auf die Schnelle kein Vermieter (also Wohneigentümer) ein, der aus lauter Menschenliebe bereit wäre, seine Kosten plus einem Renditeaufschlag nicht an seine Mieter weiterzureichen…
In einer mir gut bekannten Eigentümergemeinschaft ging es auch um solche Größenordnungen, die Daniel hier anspricht. Da gibt es vielleicht einen Dachschaden, der leider nicht versichert ist, oder eine Verwaltung, die plötzlich insolvent wird. Habe ich innerhalb weniger Jahre erlebt.
Kaufen oder Mieten ist meiner Meinung nach etwas schwierig. Ich denke auch, dass das vom Lebensweg abhängig ist. Wenn man weiß, dass man eh nicht lange in der Immobilie verbleiben will, ergibt kaufen keinen Sinn. Mein Mann und ich suchen nach einer Eigentumswohnung, weil wir für einige Jahre in der Wohnung bleiben möchten.