Die Resonanz auf meine Immobilien-Themenwoche war sehr groß. Unter anderem habe ich eine E-Mail von Oliver Hesel erhalten, der mit mir über die Frage diskutieren wollte, ob die Deutschen wirklich ein Volk der Häuslebauer sind. Es entstand eine lebendige Diskussion, die er immer wieder mit guten Argumenten anheizte. Ich bat ihn einen Gastartikel zu schreiben. Das hat er auch gemacht – und das Ergebnis ist echt spannend. Wie stehst Du zu diesem Thema?
Inspiriert durch Daniels tolle Beiträge und Podcasts zur Immobilienwoche habe ich einfach mal für Dich recherchiert, ob wir Deutschen wirklich ein Volk der Häuslebauer sind. Das Ergebnis meiner Recherche nehme ich gerne vorweg. Zumindest im europäischen Vergleich hinken wir beim Immobilienbesitz deutlich hinterher. Dazu liefere ich Dir zunächst einige Zahlen.
Laut Statista zeigt die Wohneigentumsquote in Europa aus dem Jahr 2013, dass Deutschland mit 52,6 % lediglich an vorletzter Stelle steht. Allein die Schweiz hat mit 44 % eine noch geringere Quote. An der Spitze stehen Rumänien (95,6 %), Litauen (92,2 %) und die Slowakei (90,5 %). Spanien mit 77,7 % und Italien mit 73 % haben ebenfalls eine deutlich höhere Eigentumsquote als Deutschland.
Mehr Statistiken findest Du bei Statista
Diese Zahlen alleine haben so allerdings erst einmal keine größere Aussagekraft. Sehr viel spannender wird es nun, wenn wir uns die Vermögensverteilung in Europa, genauer gesagt im Euroraum ansehen. Dazu hat die Europäische Zentralbank (EZB) eine Untersuchung gemacht, die auf faz.net sehr lesenswert zusammengefasst wurde.
Deutsche sind die Ärmsten im Euroraum
Zwar liegt Deutschland mit einem Durchschnittsvermögen in Höhe von 195.000 Euro noch im Mittelfeld, aber beim Median sind wir Deutschen das absolute Schlusslicht im Euroraum. Der Median beträgt bei uns nur 51.000 Euro. Die eine Hälfte in Deutschland hat dabei ein Vermögen, dass oberhalb von 51.000 Euro liegt, während die andere Hälfte nicht einmal 51.000 Euro besitzt.
Das Durchschnittsvermögen ist bei der Untersuchung übrigens bereits bei Abzug aller Schulden und Verbindlichkeiten ermittelt worden. Aus dem großen Unterschied zwischen dem Durchschnittsvermögen und dem Median in Deutschland ergibt sich, dass das Vermögen bei uns ungleich sehr verteilt ist. Während der große Teil unserer Bevölkerung nur ein sehr geringes Vermögen besitzt, hat ein kleiner Anteil ein sehr hohes Vermögen.
Bemerkenswert finde ich, dass die Zyprer ein Durchschnittsvermögen von 671.000 Euro haben und beim Median auf die stolze Zahl von 267.000 Euro kommen. Italien steht mit einem Durchschnittsvermögen von 275.000 Euro und einem Median von 174.000 Euro auch deutlich besser da als wir.
Die Italiener haben somit ein Vermögen angehäuft, dass bereits im Median fast dem deutschen Durchschnittsvermögen entspricht. Spitzenreiter sind übrigens wenig überraschend unsere Nachbarn in Luxemburg (Durchschnittsvermögen 710.000 Euro / Median 398.000 Euro).
Eigentumsquote und Vermögensverteilung in Deutschland
Nun stelle ich Dir noch die statischen Zahlen für Deutschland selbst vor. Auch hier liefert Statista Dir wieder die Zahlen. Absolutes Schlusslicht ist Berlin mit einer Eigentumsquote von gerade einmal 15,6 %. Darüber findet sich Hamburg mit 24 %. Spitzenreiter sind in Deutschland tatsächlich das Saarland (63 %) und Rheinland-Pfalz (57,1 %).
Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) hat darüber hinaus die Vermögensverteilung in Deutschland nach Regionen (Nord, Süd, Ost und West) dargestellt. Der Süden ist mit einem Durchschnittsvermögen in Höhe von 251.990 Euro und einem Median von 105.750 Euro vergleichsweise reich, während der Osten im Durchschnitt nur ein Vermögen von 67.480 Euro besitzt und beim Median gerade einmal auf 21.440 Euro kommt.
Um Dir noch einmal zu verdeutlichen, welchen Einfluss die Immobilien auf das Vermögen haben, präsentiere ich Dir eine Zahl, die gerade erst in einer Studie des deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) veröffentlicht wurde. Diese besagt, dass dauerhaft zur Miete lebende Personen im Schnitt mit weniger als 3.000 Euro die geringsten Nettovermögen besitzen.
Weniger als 3.000 Euro Durchschnittsvermögen bei Mietern ist natürlich eine echte Katastrophe. Damit haben Mieter kaum ausreichende Reserven für eventuelle Notfälle. Im Umkehrschluss bedeutet das natürlich auch, dass Immobilienbesitzer ein vielfach höheres Vermögen besitzen müssen. Das liegt unter anderem auch daran, dass Immobilienbesitzer eine deutlich höhere Sparquote als die Mieter haben.
So liegt die mittlere Sparquote der Mieter bei 8 %, während die Immobilienbesitzer sogar 22 % ihres Einkommens sparen. Dabei entfallen beim Immobilienbesitzer in etwa lediglich 8 % auf Zins- und Tilgungsleistungen, während der größere Teil zusätzlich noch für weitere Sparformen verwendet wird.
Mein Fazit
Ganz eindeutig stelle ich somit fest, dass das Immobilienvermögen in Deutschland insgesamt zu gering ist. Je höher die Eigentümerquote ist, desto höher liegt auch das Gesamtvermögen. An dieser Stelle lohnt es sich vielleicht auch für Dich über eine eigene Immobilie zumindest nachzudenken. Die Vorteile liegen auf der Hand. Mit jeder geleisteten monatlichen Tilgung steigt Dein Nettovermögen automatisch an.
Während Deine monatliche Zahlung bei einem Annuitätendarlehen innerhalb der Zinsbindung immer gleich bleibt, ist die Wahrscheinlichkeit sehr groß, dass Du als Mieter regelmäßig mit Mieterhöhungen konfrontiert wirst.
Immobilienbesitzer sind das Sparen quasi von Haus aus gewöhnt, während Mieter eben genau dies viel zu selten und wenn dann auch nur in zu geringer Höhe machen. In meinem Bekanntenkreis erlebe ich es sehr häufig, dass gerade die zur Miete wohnenden beinahe alle zwei Jahre innerhalb eines Ortes umziehen. Die nächste Wohnung ist dann meist größer und die zu zahlende Miete entsprechend höher.
Dazu kommen die Umzugskosten und neue Möbel, die dann auch noch angeschafft werden. Da verbleibt in den seltensten Fällen die Möglichkeit etwas zusätzlich zu sparen. In der Folgezeit häuft der Immobilienbesitzer somit ein erkleckliches Vermögen an, während der Mieter wie oben gezeigt kaum über ein nennenswertes Vermögen verfügen kann.
Da der Immobilienbesitzer neben seiner Immobilie auch weitere Sparformen nutzt, wird auch das oft verwendete Argument des Klumpenrisikos minimiert, denn er diversifiziert sein Vermögen zusätzlich.
Spätestens mit Eintritt in das Rentenalter hat der Immobilienbesitzer bei vernünftiger Finanzierung seine Schuld getilgt und zahlt lediglich noch die Nebenkosten. Der zur Miete wohnende Rentner zahlt aber in schöner Regelmäßigkeit fröhlich seine Miete und die Nebenkosten weiter. An dieser Stelle driftet die Vermögensschere noch weiter auseinander.
Von einem Volk der Häuslebauer sind wir Deutschen jedenfalls sehr weit entfernt, mit der Konsequenz, dass unsere Nachbarn in Europa insgesamt deutlich vermögender sind als wir.
Oliver Hesel (geboren 1971 in Duisburg) beschreibt in seinem Blog www.magie-weltreise.de den Weg zur finanziellen Freiheit. 2018 will er mit einem Reisemobil auf Weltreise gehen und ausführlich von dieser Reise berichten. Bis dahin erzählt er regelmäßig von seinen bisherigen Reiseerlebnissen.
Quellenangaben:
http://de.statista.com/statistik/daten/studie/155734/umfrage/wohneigentumsquoten-in-europa/
http://www.arm-und-reich.de/verteilung/vermoegen.html
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8 Antworten
Hallo,
ein sehr interessanter Artikel, obwohl ich mittlerweile sehr ein Mietfreund bin. Aber das ist wohl auch sehr eine Typ frage.
Hier wurde sich natürlich sehr auf Großstädte konzentriert, da kann ich mir die Sache mit dem Haus günstiger, als eine Mietwohnung noch vorstellen. Wenn man halt ein Leben lang dort bleiben will, ansonsten hat man wohl ein Problem.
Den letzten Argument stimmt ich aber voll zu. Mieter sind oft verschwenderischer und darin liegt glaube am meisten das Problem. Beim Haus wird man halt gezwungen sich mehr mit dem Geld zu beschäftigen. Wenn man sich mit Geld beschäftigt als Mieter, dann sieht glaube ich das Thema schon wieder etwas anders aus.
Gruß,
Maxi
Hallo,
eine schöne Zusammenfassung.
Ich sehe es aber leider genau anders herum. Für mich liegt der Vorteil ganz klar beim Mieten.
Irgndwie kommt mir die Grafik ein bisschen komisch vor. Wer bei 30 Jahren 360.000 Euro Miete spart, zahlt 1.000 Euro im Monat. Die Wohnung soll 166.000 Euro kosten. Wo gibt es sowas in Berlin? 7,2% Rendite. Was ist mit den ganzen Kaufnebenkosten die müssten in den 166.000 ja fairerweise schon mit drin sein. Unter dem Punkt: „Wie viel Immobilie erhalte ich für 1.000 Euro“ kommt das dann ebenfalls höchstens für Spandau hin. Was ist mit den Instandhaltungskosten die der Vermieter trägt? Heizung, Dach, Fassade? Diese Kosten kommen auf die Tilgung noch oben drauf und müssen zusätzlich angespart werden.
In meinen Augen ist das Thema Kaufen ein bisschen zu einfach dargestellt. Welche Immobilie sollte man den kaufen? 25m2 als Single? 80m2 als Paar? mehr mit Kindern? weniger und altersgerecht als Rentner? Auch hier ändern sich die Bedürfnisse die beim Kauf nicht so einfach anzupassen sind.
Bezüglich der Studie stellt sich mir die Frage was zu erst war, Huhn oder Ei. Haben die Leute die „reich sind“ Immobilien oder sind die Leute reich, weil sie Immobilien haben?
Sorry, dass ich so gegen deine Meinung schieße, das sind nur irgendwie alles Punkte, die mir direkt, ohne groß nachzudenken in den Kopf kommen.
Es kann schon Sinn machen zu kaufen, eine eigenen Immobilie ist ja auch ein großes Stück Lebensqualität, aber ob man damit immer Geld spart wage ich arg zu bezweifeln.
VG Jan
Hallo Jan,
die Grafik muss Dir nicht komisch vorkommen. Ein Klick auf die Grafik verrät ja, dass es sich um einen „sponsored post“ von Realbest (Immobilienvermittlung) handelt. Hoch seriös und bestimmt neutral ausgewählte Daten ;-).
Die ach-so-tolle EZB-Studie haben wir übrigens auch auf Deinem Blog schon mal in ähnlichem Zusammenhang diskutiert. Sie hat – nennen wir es mal so – einige Schwächen:
http://www.welt.de/finanzen/article114657327/Bundesbank-rechnet-die-Suedeuropaeer-reich.html
* Die Zahlen stammen aus verschiedenen Zeiträumen: Südeuropa vor 2008/09, Deutschland 2010/11.
* Betrachtet man nur West-Deutschland wäre man mit einem Vermögen von rund 230.000 im Spitzenfeld – trotz niedriger Immo-Quote.
* Die Immobesitzer mussten den Wert ihrer Immo selbst schätzen – hmm, ob jeder da so realistisch den Wert beurteilt/beurteilen kann: http://de.wikipedia.org/wiki/Endowment-Effekt
Die Schlussfolgerungen des Gastautors sehe ich übrigens ähnlich zwiespältig: Warum sollte die Immobilie die Ursache dafür sein, dass deren Besitzer ein größeres Vermögen besitzen? Ich sehe die Kausalkette auch eher andersherum: Nur wer ausreichend viel Geld hat, überhaupt das Abenteuer „Immobilienkauf“ wagen zu können, wird dies tun. Wer (aus welchen Gründen auch immer) gerade so über die Runden kommt, kann (und sollte) sich einen Immokauf wohl eher verkneifen. Dass ein Immokauf zwangsläufig dazu führt, dass regelmäßig gespart werden muss, ist natürlich unbestritten. Und dass regelmäßiges Sparen naturgemäß zu einem wachsenden Vermögen führt, ist auch klar. Warum aber ausgerechnet die Immobilie dazu notwendig ist, erschließt sich mir nicht. Wer als Mieter ebenfalls konsequent spart, ist ebenfalls in der Lage, Vermögen aufzubauen.
Eines irritiert mich bei diesem Gastbeitrag ganz besonders: Der Autor hält einen flammenden Appell für Immobilienbesitz, möchte aber nach eigenen Angaben 2018 eine 10-jährige Weltreise mit einem Reisemobil unternehmen. Wie um alles in der Welt passt das zusammen? Hat er selbst eine Immobilie und will sie dann vermieten und sich aus der Ferne mit dem Objekt herumplagen? Zeigt nicht gerade dieser Wunsch nach Mobilität, dass viele Lebensverläufe ständig wechselnde Bedürfnisse bezüglich des Lebensraums haben? Single, Paar, Familie, Rentner – als Mieter kann man beliebig einfach den Lebensraum seinem Platzbedarf anpassen.
PS: Ich finde den Erwerb von Wohneigentum nicht falsch – er ist allerdings nicht ohne Risiko und keine Garantie dafür, dass man im Alter vermögend ist. (Gleiches gilt für Aktienanlagen – interessanterweise leuchtet das bei letzterem jedem ein, bei Investitionen in Wohnraum scheint dieser Gedanke völlig absurd zu sein.)
Hallo zusammen,
erstmal vielen Dank für Eure Kommentare. Das Einfügen der Grafik ist meine Entscheidung gewesen. Oliver hatte mir den Artikel ohne Grafik geschickt. Ich wollte die Statista-Zahlen untermauern und das war die einzige kostenlose Grafik zu dem Thema. Und wie unter der Grafik-Headline geschrieben, ist die gekauft und natürlich wurden da die Daten rausgepickt, die RealBest zur Untermauerung der „Kaufen/Mieten“-These benötigt hat. Davon kann man jetzt halten, was man will, aber ich finde, dass der Artikel jetzt noch ein wenig mehr Diskussionsstoff erhalten hat. Das zeigen ja auch Eure Kommentare. 😉
Was den Artikel selbst angeht: Ich hatte mit Oliver auch darüber diskutiert. Meine Meinung zu dem Thema sollte dank der Immobilienwoche hinlänglich bekannt sein. Ich finde einige Zahlen aus dem FAZ-Artikel auch nicht gerade vergleichenswert.
Viele Grüße
Daniel
Das alte Lied: „Kaufen oder Mieten?“
Die Psychologie außen vorgelassen, dann lohnt sich letztendlich nur eine gute gebrauchte Eigentumswohnung. Ein Haus ist eine Sparbüchse oder besser ein Fass ohne Boden. Die tollen Berechnungen der LBS etc. vernachlässigen grundsätzlich die Folgekosten und die gezahlten Zinsen erst recht. Zu den Gesamtkosten sollte man die Bankzinsen zählen, das erhöht den Gesamtkaufpreis nochmals deutlich. Hat man das Geld, müsste man einen Ertrag mit Zins und Zinseszins gegenüber stellen. Jeder, der 100.000 DM vor 30 Jahren halbwegs vernünftig am Aktienmarkt investiert hätte, anstatt eine Wohnung zu kaufen, könnte heute die Miete kalt lächelnd bezahlen und dreimal im Jahr in den Urlaub fahren. Allein von den Dividenden.
Immobilie ja – nein, wird immer schwarz-weiß gesehen, nie die ganzen Grauschattierungen. Ich lese nie über die Nebenkosten, Rücklagen, Investitionen, anfallende Zinszahlungen. Da werden immer Beispiele angeführt, dass die Immopreise steigen. Es ist aber leider so, dass in den meisten Regionen, die Preise kaum steigen, sondern teilweise fallen. Nicht jeder wohnt in einer Boomregion wie München etc.
Natürlich spare ich Miete, aber wenn ich die Zinsen für das Bankdarlehen gegenrechne, ist nicht mehr viel gespart. Ein Eigentümer hat auch mehr Nebenkosten zu tragen, die nicht auf Mieter umlegbar sind, z. B. die Hausverwaltung etc. Da kommt man schnell in den Bereich des Nullsummenspiels. Und regelmäßige Mieterhöhungen funktionieren auch nicht. Der Mieter rennt schnell davon, wenn man ständig die Miete erhöhen will. Die wenigsten Privateigentümer erhöhen die Mieten, Bestandsmieten sind oft 10 – 15 Jahre gleich.
Eine Immobilie macht immobil.
Grundsätzlich bin ich neutral bzgl. Miete/Kauf, letztlich eine Frage des Preises, der Flexibilität etc. Was mir aber echt zu denken gab war eine Reise nach Gelsenkirchen letzte Woche: An jedem dritten Haus ein Schild mit zu vermieten/zu verkaufen, völlig verwahrloste Häuser…und letztlich keine 60km in das boomende Düsseldorf…
Laut einer Studie planen 81% der Deutschen ein Eigenheim zu kaufen. Das wurde in einer Studie festgehalten, die das Marktforschungsinstitut Forsa im Auftrag der Allianz Deutschland AG durchgeführt hat.
Aber wie viele dann wirklich den Schritt wagen oder sich vielleicht dann doch wieder für ein Mietobjekt entscheiden ist eine andere Sache…
Die niedrigen Vermögenswerte liegen sicherlich zu einem großen Anteil auch am deutschen Sozialsystem. Rentenansprüche sind bekanntlich nicht kapitalgedeckt, sondern umlagefinanziert. In Deutschland muss man schon ein recht hohes Einkommen haben, um signifikant sparen zu können. Und dann noch das hohe Staatsvertrauen, dass man nicht in erster Linie selbst für sich sorgen müsse.
Die hohen Sparquoten bei Immobilieneigentümern sind ein Spiegel der langfristigen Bankverbindlichkeiten, und zeigen, was ein gewisser Druck bewirken kann. Denn die Bank verlangt die Erfüllung der Annuitätenzahlung, als Mieter fordert einen der innere Schweinehund immer wieder heraus.