Dr. Gerd Kommer hat zwei Standardwerke geschrieben. Zum einen das von mir schon vorgestellte „Souverän investieren in Indexfonds“ und zum anderen das von vielen als Immobilien-Bibel bezeichnete „Kaufen oder Mieten?“. Lohnt sich der Kauf des Buchs?
Inhalt
Gerd Kommer: Kaufen oder Mieten
Also eins gleich vorweg: „Gerd Kommer: Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen“*
lohnt sich wirklich für jeden, der sich unsicher ist, welchen Weg er einschlagen soll. Die 26 Euro sind in jedem Fall gut angelegtes Geld.
Ähnlich wie in der ETF-Bibel auch, erreicht Kommer nicht jeden mit seinen sehr bestimmenden Aussagen – auch wenn er nicht so mit dem Hammer seine Meinung raushaut wie bei den ETFs. Das ist bei einem Thema wie Immobilien auch gar nicht möglich.
Faszination Zahlen
Ich sage es Dir ganz offen: Das Buch fasziniert quasi von der ersten Seite an, weil da so unglaublich fundierte Statistiken aufgeführt sind, dass Du mathematisch einen Immobilienkauf von vornherein ausschließen kannst. Zumindest wenn Du nur danach gehst. Aber wer geht nur denn nur nach Statistiken? Dann würde ja auch keiner Lotto spielen.
Gleich am Anfang geht Kommer auf die zwanzig größten Mythen ein, die um die philosophische Frage des Kaufens oder Mietens ranken. Und Du wirst erstaunt sein wie viele von den Punkten Du wiedererkennen wirst. Ob Du die Meinung des Autors teilst, musst Du selbst entscheiden. Nicht alle Erörterungen überzeugen mich von vornherein.
Jedenfalls findest Du im Anschluß Statistiken über alle wesentlichen Immobilienaspekte der letzten 40 Jahre in Deutschland und darüber hinaus auch Österreich, Schweiz, USA, Japan oder Norwegen. Von Transaktionskosten, Gesamtrendite, Vergleiche mit der Aktienrendite und anderen Daten ist alles vorhanden.
„Historisch und langfristig sind die Wohnimmobilienpreise inflationsbereinigt nur um etwa 0,4 Prozent pro Jahr gestiegen; in Deutschland war der Anstieg in den letzten 40 Jahren noch deutlich geringer.“
Gerd Kommer, Kaufen oder Mieten?, 2011, Seite 82.
Aber in den Kommentaren zu meinen Artikeln siehst Du ebenfalls, dass Du nicht alles ungefragt übernehmen solltest und auf dieser Basis Deine Meinung festigen solltest. Das Problem an der Sache ist nämlich, dass Kommer immer den Durchschnittswert für Gesamtdeutschland nimmt.
Das ist insofern schwierig, weil jemand beispielsweise in Halle/Saale mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 800 € und einer wachsenden Bevölkerung ganz andere Voraussetzungen hat, als jemand in einer Stadt mit einem doppelt so hohen Preis und schwindenden Einwohnerzahlen.
Wohnen in Hochburgen
Oder wenn Du jetzt die Hochburgen München, Hamburg, Köln, Frankfurt oder Berlin als Beispiel nimmst, hast Du mit einer Immobilie in den vergangenen Jahren eine wesentlich höhere Wertsteigerung erreicht als in anderen Städten. Teilweise hat sich der Wert dort verdoppelt und nimmt schon Immobilienblasen-mäßige Formen an.
Du musst immer wieder aktuelle Statistiken aus der Stadt zur Hand nehmen, wo Du eine Immobilie kaufen möchtest. Diese pauschalisierten Aussagen kannst Du nie für jede Stadt in Deutschland anwenden. Aber was spricht dagegen, die Zahlen als allgemeinen Richtwert zu nehmen? Allein für die Allgemeinbildung bringt das schon sehr viel.
Lassen wir Herrn Kommer einmal selbst zu Wort kommen. Das habe ich in meinem letzten Review ja auch getan und es ergänzt diesen Artikel in meinen Augen sehr gut.
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Für viele Leser wird auch Kommers Meinung zum Mieten hochrote Köpfe verursachen. Denn auch der Vermietung kann er statistisch nichts abgewinnen. Seine Punkte beziehen sich auf den Event Risk, Konzentrationsrisiko oder auch die Illiquidität.
„Für private Haushalte lohnt es in der großen Mehrzahl der Fälle nicht, eine Immobilie zu erwerben und sich als Vermieter zu betätigen. Private Vermieter haben gegenüber Gewerblichen kostenmäßige und steuerliche Nachteile, die es ihnen sehr schwer machen, eine akzeptable Nachsteuerrendite auf ihr eingesetztes Eigenkapital zu erzielen.“
Gerd Kommer, Kaufen oder Mieten?, 2011, Seite 128.
Umfassender Expertenrat
Gegen Ende geht es in dem Buch dann um den Expertenrat für bestimmte Aspekte des Immobilienkaufs und der Finanzierung. Da geht es dann um den oft auftauchende Fragen zu den Themen Eigenanteil, Tilgungs- und Zinsbindung. Auch die Themen Bausparen sowie gleichzeitiger Vermögensaufbau werden noch angerissen.
Kommer gibt außerdem noch einen kurzen Überblick wie Du statt einer Immobilie Dein Vermögen mit ETFs aufbaust. Das ist letztlich aber auch nur ein Querverweis zu seinen anderen beiden Büchern. In der Regel hast sie ja eh schon gelesen.
Abgerundet wird das Buch durch ein Excel-Rechentool auf CD, mit dem Du errechnen kannst, ob sich der Kauf inklusive Nebenkosten für Dich lohnt. Gut, solche Rechentools gibt es mittlerweile zuhauf im Internet. Allein dafür lohnt sich der Kauf des Buches natürlich nicht. Aber in seiner Gesamtheit überzeugt „Kaufen oder Mieten?“ – auch wenn Du Dir Deine Meinung zu diesem Thema selbst bilden solltest.
Fazit „Kaufen oder Mieten?“
Für Gerd Kommer gibt es immer nur ein ganz oder gar nicht. Das ist mit den ETFs so und mit den Immobilien nicht anders. Wer von vornherein anderer Meinung ist, wird wahrscheinlich das Buch verfluchen.
Wie unschwer zu erkennen ist, geht bei ihm fast jeder Punkt auf das Konto von Mieten. Dennoch ist die Hinführung zum Ergebnis wirklich gelungen. Ich habe mich jetzt zu keiner Sekunde gelangweilt oder war verärgert über Kommers Meinung.
Sie ist logisch, statistisch untermauert, aber teilweise einfach zu einseitig – auch wenn ich ebenfalls pro Mieten bin. Dennoch: Mit einem Kauf von „„Gerd Kommer: Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen“
* machst Du nichts falsch und kannst bei Deinen Freunden, in der Familie oder den Kollegen mit einigen vehement verteidigten Mythen ordentlich aufräumen.
Sie ist logisch, statistisch untermauert, aber teilweise einfach zu einseitig – auch wenn ich ebenfalls pro Mieten bin. Ich maße mir auch nicht an, schlauer als Makler und Bankberater zu sein.
In der Neuauflage seines Standardwerks lehrt Kommer den Leser das Rechnen, damit dieser besser abwägen kann. Mit diesem Know-how gerüstet lässt sich einfach besser entscheiden, ob Kaufen oder Mieten die bessere Alternative ist.
Schau Dir doch einfach auch mal bei Amazon die Bewertungen an, die teilweise sehr ausführlich sind und das Bild vollenden. Dort wird das Buch auch sehr gelobt – bis auf zwei Bewertungen. Generell ist „Mieten oder Kaufen?“ seit Jahren ganz vorne in den Bestsellerlisten.
Ähnlich wie „Souverän investieren in Indexfonds“ über einen noch längeren Zeitraum. Ich möchte jetzt nicht wieder die Klassiker-Diskussion lostreten, denn dafür ist das Immobilien-Buch noch nicht lang genug auf dem Markt. Aber in diese Richtung geht es.
- Kommer, Gerd (Autor)
Mein ausführliches Interview mit Gerd Kommer findest Du hier
Gerd Kommer: Immobilienkauf- und Finanzierung für Selbstnutzer
“Sind Sachwerte im Crash wirklich besser?” – Interview mit Dr. Gerd Kommer
12 Antworten
Hi Daniel,
Wie immer ein guter, differenzierter Artikel von dir. Ich bekomme allerdings immer Pickel wenn ich lese, Kommer sei ein „Wissenschaftler“ bzw. seine Aussagen seien „statistisch untermauert“. Der Mann ist in erster Linie Verkäufer! Was will er verkaufen? ETFs. Wäre er Immobilienmakler würde die „wissenschaftliche Analyse“ ganz klar zum Immobilienkauf raten…
Die Zahlen in seinem Buch sind natürlich faktisch richtig, allerdings ist die AUSWAHL der besprochenen Zahlen selektiv und einzig und allein dem Ziel untergeordnet, ETFs zu pushen. Gegenargumente werden einfach weggewischt. Zudem nervt die herablassende, professorale Art, mit der er uns dummen Schülern sagen will, was für uns richtig ist.
Hallo Daniel,
dass Herr Kommer als Wissenschaftler bezeichnet wird, wird wohl daran liegen, dass er im Bereich der Wirtschaftswissenschaften promoviert hat. Sorry, irgendein komisch denkender Typ hat den Bereich Wirtschaft den Wissenschaften zugeordnet – ich versteh’s auch nicht.
In wie fern Herr Kommer allerdings davon profitiert, dass ich mir einen ETF ins Depot lege, müsstest Du mir schon mal erklären. Dass er gerne sein Bücher verkauft, kann ich noch nachvollziehen, aber vom unmittelbaren Verkauf von ETFs hat er wenig.
Wenn ich halbwegs richtig informiert bin, ist er darüberhinaus bei bei FMS Wertmanagement Service GmbH (www.fms-sg.de) in einer leitenden Position tätig. Dieses Unternehmen bietet unter anderem Dienste im Bereich „Commercial Real Estate“ an. Er verdient also auch indirekt an Immobilieninvestments.
Über die Argumente seines Buchs lässt sich natürlich streiten – da habe ich ähnlich wie der Finanzrocker partielle Vorbehalte. Dem Grundtenor „Vorsicht beim Immobilienkauf – er lohnt sich nicht (immer!)“ würde ich mich aber anschließen. Das Wörtchen „immer“ stammt allerdings von mir und ist in dem Zusammenhang eine wichtige Einschränkung.
Leider glauben manche, dass Immobilien grundsätzlich eine rentable Anlage sind – da ist so eine absolute Gegenposition, wie Herr Kommer sie einnimmt, natürlich provokant und sicherlich auch verkaufsfördernd.
Lieben Gruß
Dummerchen
Hallo Dummerchen,
Na dann guck dir mal Kommers Vorträge auf Youtube an. Der Herr ist (oder war) Honorarberater und hat demnach Interesse: a) sein Weltportfolio zu pushen und sich als Berater bekannt zu machen und b) bekommt höchstwahrscheinlich Provisionen von den Banken, die er als solcher empfiehlt. Mittlerweile hat er das vielleicht nicht mehr nötig, da er mit seinen Büchern bestimmt genug verdient.
Die grundsätzliche Vorsicht beim Immobilienkauf (bzw bei allen großen Entscheidungen im Leben) habe ich auch so, da brauche ich nicht 200 Seiten dafür lesen.
LG
David
Hallo David,
der Mann ist Gastredner auf Honorarberaterkongressen gewesen und trat dort als Buchautor auf. In beiden Videos, die vom VDH online gestellt wurden, kommt das ziemlich klar zum Ausdruck.
Es ist daher zwar unerheblich, aber „Honorar“-Berater (im Gegensatz zu Provisionsberatern) werden vom Honorar ihrer Kunden (und nicht von Provisionen) finanziert.
Gruß
Dummerchen
Hallo Daniel,
gute Zusammenfassung. Ich habe „Kaufen oder Mieten“ hier auch im Regal stehen und finde, dass Herr Kommer eigentlich gar nicht für oder gegen eine Immobilie ist. Er listet einfach nur die Fakten auf.
Auf S.110 schreibt er unter „Das Eigenheim als „positiver Zwangssparvertrag“ von der positiv dizsiplinierenden Wirkung eines Kredits. Er geht durchaus nicht davon aus, dass Nicht-Imobilienkäufer wirklich sparen und ihr Geld z.b. in Aktien anlegen.
Sein Fazit:
„Selbst wenn die Gesamtrendite bei weniger als 1% liegt, führt das über einen so langen Zeitraum zu einer beträchtlichen Vermögenssteigerung.“
Auf Seite 129 geht Kommer auf die nicht-finanziellen Argumente ein. Eine selbstgenutzte Wohnimmobilie ist stets zweierlei: Eine Vermögensanlage UND eine Lebensstilentscheidung.
Kommer spricht diese Dualität an und sagt, dass es genau diese Zweischichtigkeit ist, die die Entscheidung so schwer macht.
Kommer bildet meiner Meinung nach ein gutes Gegengewicht zu den Jubelmeldungen der Immo-Branche.
Die selbstgenutzte Immobilie hat Vor- und Nachteile. Die muss man kennen, abwägen und dann entscheiden.
Gruß
Finanzwesir
Hallo zusammen,
ich stimme 100% zu.
Am Ende des Tages muss jeder selbst berechnen (!), ob sich ein Immobilienkauf finanziell gesehen „lohnt“ oder eben nicht. Online-Rechner als Entscheidungshilfe gibt es ja zu genüge (z.B. https://immographs.de). Das Ergebnis kann man dann natürlich noch gegen die qualitativen Vor bzw. Nachteile des Mieten oder Kaufens halten.
Etwas anderes sagt Herr Kommer ja garnicht.
Von daher, verstehe ich die Kritik teilweise nicht ganz.
VG
Mieter101
Da Herr Kommer fast auf jedem Finanzblog erwähnt wird, die ich angefangen hab, die letzten 6 Monate zu lesen, werde ich ihn mir auf jeden Fall zur Gemüte ziehen.
Da ich sowieso schon vorhabe, eine Immobilie zu kaufen, glaube ich kaum, dass mich sein Buch oder seine noch so logisch fundierten Argumente und Statistiken überzeugen werden, sondern ich werde aus reiner Neugierde einfach nur sein Buch lesen.
kann sein, dass ich es hier, oder in einem anderen blog schon gesagt hab, aber ich komme aus einem Segment der Bevölkerung, dass hmm ich weiss gar nicht wie ich es ausdrücken kann oder soll, ohne feindselig zu wirken (was es auch nicht sollte):
Wir ehemaligen boat people Flüchtlinge/Ausländer kommen von einem psychologischen Einstellung her, meine Eltern, Grosseltern hatten einfach alles bereits einmal verloren durch die Flucht, Grund und Hausbesitz bedeutet niemals für Menschen wie uns so was wir Wertanlage in dem Sinne, dass der Wert an sich der Immobilie steigen muss. oder soll.
Es gibt uns „Ausländern“ (ich verwende ungern das Wort Deutsche mit Migrationshintergrund für Menschen wie mich, weil ich zu sehr das Wort Migration mit freiweilliger Emigration verbinde, so wie manche „Normal“ Deutsche hier sagen, mist, DE ist zu starr, zu bürokratisch, zu whatever, Wetter zu scheisse, lass uns alles verkaufen, und nach USA, Neuseeland, Kanada, oder sonstwohin ziehen) oder Deutsch-Asiaten das Gefühl, endlich „hier“ angekommen zu sein, und auch Teil der dt. Gesellschaft zu sein, „normal“ zu sein.
Ein gefühl der Sicherheit.
Deine Pros und Cons aus einem anderen Blog-Eintrag wie berücksichtigen solche Gefühlsebenen fast NULL.
Vorteile:
Nachteile:
wie gesagt, ich möchte dich und andere blogger keinefalls angreifen, ich les eure blogs alle gern, aber jedesmal wenn das thema auf Immos kommt, kann ich nur den Kopf schütteln, oder verzweifelt (natürlich nur bildlich) mit dem Kopf auf dem Schreibtisch schlagen.
aber dieselbe Verzweifelung trifft mich natürlich auch, wenn ich mich mit den Otto Normal Kollegen aus dem Dt. Mittelstandsunternehmen unterhalte, in dem ich seit 5 Jahren arbeite.
ein Teil von denen hat, obwohl schon 30 Jahre oder älter, noch nie im Leben eine Steuererklärung gemacht. Ein Teil nimmt die VL Leistungen nicht in Anspruch, obwohl sie seit jahren wissen, dass die Firma das Geld „schenkt“, einfach weil man jedes Wochenende besseres zu tun hat, als sich kurz mit VL zu befassen.
die Liste ist endlos an Finanzthemen, an denen ich regelmässig verzweifle, wenn ich Geldthemen versuche anzuschneiden.
es gibt noch tatsächlich Frauen meiner Generation (30 – 40 Jahre alt), die solche Sätze wie, mein Eheman/Freund / Vater regelt das Finanzielle…
ich kanns nicht mehr in Worte fassen, und ausserdem ist dein blog ein Finanzblog, und kein Mülleimer, an dem ich meine Frust auskotzen sollte ob solcher Verhaltenmuster.
sorry, ich geh jetzt altmodisch mit meinem Einkaufszettel shoppen 😀
Hallo Tanja,
vielen Dank für Deinen sehr langen, fundierten und interessanten Kommentar. Es klingt zwar unterschwellig so als wolltest Du mir und allen anderen Bloggern mit der Tastatur auf den Kopf hauen, aber Du hast mit vielen Aussagen einfach Recht. Und in der Tat: Diese Gefühlsebene, wie Du sie schilderst, kenne ich nicht (und andere Blogger auch nicht). Aber aus Deiner Sicht kann ich das Gefühl der Sicherheit in einer eigenen Immobilie absolut nachvollziehen.
Deshalb bin ich wirklich froh über Deinen Kommentar, der dieses Thema noch einmal aus einer komplett anderen Sicht beleuchtet.
Viele Grüße
Daniel
Hallo Daniel,
das Buch ist für mich irrelevant, denn wir haben schon lange ein Haus. Das erste Buch von Gerd Kommer hat uns die Augen geöffnet. Er bewirbt auf keinen Fall bestimmte Banken oder ETFs, wir haben uns, auch auf Grund seiner Blog-Empfehlung viel Wissen im www angeeignet. Danke für deinen informativen Blog.
Ich finde Gerd Kommers Aussagen über Immobilien zum großen Teil schlicht falsch und unprofessionell. Er kennt sich sicher mit ETFs aus, von Immobilien hat er kaum Ahnung. Es ist wie immer, ihr wollt wissen wie man mit Immobilien erfolgreich wird? Dann lernt von einem erfolgreichen Immobilieninvestor. Empfehlen kann man da zum Beispiel den Investmentpunk oder Axel Fischer. Beide haben mittlerweile mehrere hundert Einheiten und deren Vermögen übersteigt das von Kommer um ein vielfaches. Man hat als Einzelinvestor auch Vorteile gegenüber den großen Dickschiffen. Große Investoren kaufen in der Regel ganze Wohnblöcke oder ziehen größere Projekte auf, die suchen nicht im Internet nach Einzelwohnungen, daher natürlich auch deren Kostenvorteil durch die schiere Größe aber eben auch keine Konkurrenz für den kleinen Investor. Wohnen den alle Mieter in Deutschland bei Vonovia und Co? Das ist doch Unsinn. Es gibt unzählige einzelne Wohnungen auf dem Markt welche auch für Anfänger interessant sein können. Die großen Unterschiede zu ETF und Co. sind der Hebel durch Fremdfinanzierung (gerade bei Niedrigzinsen), die Wirkung der Inflation auf den Kredit, die sofortigen Mieteinnahmen sowie die Steuerersparnis auf den Vermögensaufbau durch Abschreibung usw. Auch Honorarberater haben die Weisheit nicht mit Löffeln gefressen, Schuster, bleib bei deinen Leisten.
Ob eine Entscheidung die richtige oder die falsche war, stellt sich immer erst hinterher heraus. Für mich war das Buch von Gerd Kommer eine Stärkung meiner bereits vorhandenen Grundeinstellung. Für mich waren die wesentlichen Gründe für ein eigenes Haus:
-Altersvorsorge durch eingesparte Miete
-eigener Garten
-Gestaltungsfreiraum, mein Traum ist ein eigenes Heimkino mit richtig Wums
Für mich spricht heute dagegen:
-einen der grössten Vorteile was beruflichen Erfolg angeht aufzugeben, die Mobilität. Auch wenn man ein Haus wieder verkaufen kann, in den ersten Jahren ist das extrem unklug
-Klumpenrisiko, insbesondere wenn man zusammen mit der Partnerin eine Immobilie erwirbt, durch Scheidung besteht das Risiko eines grossen Verlustes
-woher soll ich meine Wohnbedürfnisse in der Zukunft kennen? Eventuell müsste ich dann eine Immobilie mit Verlust verkaufen
-finanzielles Korsett über viele Jahre, ich komme wenn es darauf ankommt mit relativ wenig Geld aus 50% von meinem Netto,, mit einer Rate für einen Immobilienkredit würde sich das ändern